Jaarstukken 2024

Grondbeleid

Paginanummer in website: 198

Grondbeleid

 

Beleid

Rotterdam werkt aan een aantrekkelijke woonstad met een sterke economie, zoals vastgelegd in de Omgevingsvisie Rotterdam, en zoals verwoord in het coalitieakkoord ‘Eén Stad’. De uitwerking van fijn wonen en leven in een wereldstad richt zich erop dat mensen in allerlei levensfasen en met verschillende inkomens en woonwensen fijn kunnen wonen, werken en verblijven in Rotterdam. Vandaag, morgen en overmorgen.

De ambities voor de toekomst zijn aangescherpt in de Omgevingsvisie Rotterdam: “De Veranderstad, werken aan een wereldstad voor iedereen”. Daarin staat dat Rotterdam kiest voor goede groei. Groei die bijdraagt aan het welzijn van de inwoners, aan een duurzame samenleving en aan economische vooruitgang. Om richting te bepalen bij goede groei wordt gebruik gemaakt van het kompas met de perspectieven: compact, gezond, inclusief, duurzaam en productief. En om goede groei te concretiseren, worden in deze omgevingsvisie vijf hoofdkeuzes gemaakt. Belangrijke hoofdkeuzen voor het grondbeleid zijn daarbij: Verstedelijken & verbinden, Prettig leven in de delta en Schouders onder de energie- en grondstoffentransitie.

Bouwen en ontwikkelen in Rotterdam moet voor nu en voor de lange termijn. Het verlichten van de druk op de woningmarkt blijft daarbij de belangrijkste opgave, met name voor middeninkomens, studenten en ouderen.

De komende jaren wordt ingezet op het jaarlijks starten met de bouw van 3.500 tot 4.000 woningen, zowel vanuit een actieve als een faciliterende rol.

Het thema betaalbaarheid is nadrukkelijk een belangrijk aandachtspunt in deze bouwopgave. Zo zet het college zich met het Doorbouwakkoord maximaal in op de realisatie van betaalbare woningen conform de collegedoelstelling. Daarnaast spelen duurzaamheid en energiezuinig een grote rol. Dit te realiseren, vraagt om flinke keuzes, maatregelen en investeringen.

De gemeente zet zich in om nieuw investerend en organiserend vermogen voor Rotterdam aan te trekken. Zodoende wil de gemeente innovatieve initiatieven stimuleren en optimaal ruimte bieden.

 

Externe ontwikkelingen

BBV-aspecten

In december 2023 heeft de commissie BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) een nieuwe notitie "Grondbeleid in begroting en jaarstukken" gepubliceerd. Alle wijzigingen in deze notitie die te maken hebben met de Omgevingswet treden in werking gelijktijdig met deze wet (1-1-2024). Alle overige wijzigingen treden in werking met ingang van begrotingsjaar 2025.

Eén van de wijzigingen is het te hanteren rentepercentage. Vanaf 2025 wordt niet langer de werkelijke rente, maar de omslagrente gebruikt voor het toerekenen van rente aan de grondexploitaties. Omdat dit de waardering van de grondexploitaties raakt, heeft deze wijziging een effect op het (grondexploitatie)resultaat van 2024.

Dit (negatieve) effect op het resultaat van € 23,1 mln is zowel in de begroting 2024 als in het gerealiseerde resultaat 2024 opgenomen.

Zo zorgt de gemeente ervoor dat continu wordt voldaan aan de regels van de BBV.

Ontwikkelingen woningbouw

In 2024 is het kabinet-Schoof gestart met het streven om jaarlijks 100.000 woningen te bouwen. Hiervoor is  (landelijk) € 5 miljard gereserveerd tot 2029, waarbij de nadruk ligt op het stimuleren van betaalbare woningbouw vanaf 2025 en het voortzetten van de woningbouwimpuls voor uitdagende locaties. In datzelfde jaar zijn 82.000 woningen toegevoegd aan de voorraad door nieuwbouw en andere woningbouwvormen, wat minder is dan in de voorgaande vijf jaar. De woningbouw heeft in 2024 een groei van 1,0 procent bijgedragen aan de totale woningvoorraad. Rotterdam, na Amsterdam, heeft de meeste woningen gerealiseerd, met 4.500 nieuwgebouwde woningen (volgens CBS).

De nieuwbouwmarkt vertoont in 2024 een positieve trend, met een stijging van het aanbod en hogere verkoopcijfers. Het aantal verkochte woningen per kwartaal ligt gemiddeld rond de 7.000. Toch blijft het aanbod krap door de snelle verkoop en het beperkte aanbod van woningtypes. Appartementen blijven de markt domineren, vooral vanwege de focus op betaalbare woningen en stedelijke ontwikkelingen. Hoewel de aantrekkelijkheid van nieuwbouw toeneemt door kleinere prijsverschillen met bestaande woningen, blijven er aanzienlijke tekorten en een mismatch tussen vraag en aanbod die een uitdaging vormen voor de toekomst.

De inflatie in Nederland voor 2024 was lager dan in 2023, maar blijft boven de gemiddelde historische niveaus (3,3% ten opzichte van 3,8%). Een belangrijke bijdrage aan de inflatie was de prijsontwikkeling in de huisvesting,

In de bestaande markt is te zien dat een koopwoning in 2024 gemiddeld 8,7% duurder was dan in 2023. In Rotterdam lag de prijsstijging onder het gemiddelde (6,5%). Daarnaast was binnen de G4-gemeenten sprake van de grootste stijging van het aantal transacties binnen de bestaande markt in Rotterdam (26,1%).

In 2023 werd geconstateerd dat de investeringsbereidheid van beleggers in de huursector af nam. Er was sprake van een stijgend aandeel van het aanbod in de bestaande koopmarkt afkomstig uit de huurmarkt. Het afnemende huuraanbod had een stijging van de gemiddelde vrijesectorhuurprijzen tot gevolg. Per 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur ingegaan, die de huurprijsregulering voor middenhuur waarborgt. Tot nu toe heeft de trend van 2023 zich voortgezet in 2024.  

In 2024 is gestart met de bouw van 3.751 woningen, waarvan 65,5% in het betaalbare segment.

Zie ook de toelichting op het programma Stedelijke Ontwikkeling voor de ontwikkelingen woningbouwproductie.

Ontwikkelingen werklocaties

De Nederlandse economie heeft in 2024 een zachte landing doorgemaakt: economische groei en dalende rente hebben vertrouwen gewekt bij investeerders. Algemeen geldt een aanhoudend positief investeringsklimaat, waarbij de internationale ontwikkelingen tot een grotere belangstelling van buitenlandse beleggers zal leiden voor de grotere metrages. Experts verwachten dat de Europese Centrale Bank (ECB) haar beleid van renteverlagingen voortzet. Voor 2025 worden mogelijk nog renteverlagingen verwacht. Hoewel deze dalende trend normaal gesproken gunstig zou zijn voor de vastgoedmarkt, zorgt de recente stijging van de kapitaalmarktrente voor onzekerheid. Deze tegenstrijdige bewegingen maken het lastig om de precieze impact op de vastgoedmarkt te voorspellen.

Kantoren

Vooral voor wonen en kantoren voorziet vastgoedadviseur CBRE dat 2025 een instapmomentum is voor investeerders. De kantorenmarkt heeft in 2024 een bescheiden herstel laten zien. Het totale beleggingsvolume kwam uit op circa € 1,5 miljard, een stijging van 7%. Voor 2025 wordt een verder herstel verwacht met een beleggingsvolume van € 2,0 miljard. De vraag naar hoogwaardige, duurzame kantoorruimtes blijft toenemen, ondanks de veranderende werkpatronen die zijn ontstaan in de afgelopen jaren. Hier gaat de komende jaren een groeiend tekort aan ontstaan en dit begint steeds meer interesse te wekken vanuit kantoorbeleggers. 

Bedrijven

De bedrijfsruimte sector (logistiek en kleinschalig) toonde in 2024 robuuste groei en met een verwacht volume van € 3,0 miljard in 2025 blijft deze sector sterk presteren. De bedrijfsruimtemarkt profiteert van de toenemende vraag naar distributiecentra en de groei van e-commerce. Uitdaging voor deze sector is de groeiende schaarste van nieuwe ontwikkellocaties (versterkt door de netcongestie). Hierdoor gaat meer focus ontstaan op herontwikkeling van verouderde locaties.

Detailhandel

De markt kenmerkt zich door verdere digitalisering, concentratie op A-locaties en transformatie naar multifunctionele ruimtes. Het aantal fysieke winkels daalt, terwijl online verkopen gemiddeld 34% van de totale retailomzet uitmaken. De krimp van het fysieke winkelareaal gaat een positief effect hebben op de leegstand waardoor vraag en aanbod beter in balans gaan komen.

Horeca

De vooruitzichten voor de horeca voor 2025 zijn, met een verwachte volumegroei van 3%, gematigd positief. Dankzij een verbeterde koopkracht is de verwachting dat de consument meer uit gaat geven in de horeca dan in 2024 het geval was. Vorig jaar deden consumenten het rustiger aan met de bestedingen vanwege onder meer de relatief hoge prijzen. Niet alle bestaande ondernemers kunnen delen in de groei: het aantal faillissementen zal nog toenemen en dat geldt met name voor restaurants en cafés. Meer dan 15% van de ondernemers in deze sector ervaren hun schuldenlast als problematisch.

Hotels

De logiessector, bestaande uit hotels, campings en vakantieparken, liet een wisselend beeld zien in 2024. Terwijl het aantal hotelovernachtingen in 2024 met 4% steeg, steeg het aantal overnachtingen bij de verblijfsaccommodaties, waaronder campings en vakantieparken, met slechts 1,5%. Dit kwam met name door een sterke daling in het aantal overnachtingen op campings. Naast hoge prijzen, kwam dit mogelijk ook door het slechte weer in het tweede kwartaal van 2024, waardoor vakantiegangers liever voor een alternatieve accommodatie kozen. De vooruitzichten voor de Nederlandse hotelbranche zien er rooskleurig uit. Voor 2025 wordt opnieuw een groei van 4% in het aantal hotelovernachtingen voorzien. Vastgoedadviseur CBRE verwacht dat de hotelmarkt zich in warme belangstelling van beleggers mag blijven verheugen, vooral boetiekhotels en extended-stay zijn populair.

 

Wijze van uitvoering grondbeleid

De gemeente hanteert sinds 2013 de ‘normatief residuele methode’ voor het tot stand komen van grondprijzen. Hierbij wordt op basis van kengetallen bepaald welk aandeel (grondquote) de grond heeft in de stichtingskosten van het te realiseren vastgoed.

Daarnaast zet de gemeente zich in voor de marktbenadering en aantrekking van investerend vermogen. Specifieke beleidsdoelstellingen vragen om een gerichte aanpak in programma’s. Om versnelling in de woningbouwopgave mogelijk te maken wordt het grondbeleidsinstrumentarium voortdurend vernieuwd en waar mogelijk verruimd of aangescherpt. In februari 2024 heeft de raad de nota Grondbeleid vastgesteld. De belangrijkste doelstelling van dit grondbeleid is: De gemeente zet zich in om binnen de gestelde kaders en met inzet van de ter beschikking staande instrumenten en financiële middelen, door middel van grondbeleid gemeentelijke doelstellingen en ambities te realiseren in samenwerking met derden. In december 2024 is de raad geïnformeerd over de door het college vastgestelde grondprijzenbrief 2025. Deze grondprijzenbrief behandelt de belangrijkste principes en richtlijnen die worden toegepast bij het bepalen en vaststellen van de grondwaarde die de gemeente vraagt bij de verkoop in eigendom of uitgifte in erfpacht van grond. Voor drie grondexploitaties geldt dat de minimale grondprijs uit de grondprijzenbrief niet kon worden verwerkt. Dit komt doordat voor deze grondexploitaties vastgestelde programma's met door gemeenteraad vastgestelde uitgangspunten dan niet meer zijn te realiseren. Het gaat om de grondexploitaties Merwehaven, Rijnhaven en Sportcampus. Wel zijn voor deze grondexploitaties de (vaste) sociale grondprijs en de (vaste) grondprijs voor maatschappelijke voorzieningen toegepast.

Het ruimtelijk economisch perspectief, de gemeentelijke rolopvatting en de gewenste sturing op gebiedsontwikkelingen met behulp van het grondinstrumentarium, hebben gevolgen voor de wijze waarop en het tempo waarin gebiedsontwikkelingen tot uitvoering komen. Gebiedsontwikkelingen zijn steeds complexer. Dat komt onder andere door de betrokkenheid van meerdere partijen en het bouwen in de bestaande leefomgeving.

De complexiteit van gebiedsontwikkelingen dwingt de gemeente scherp te zijn op de wijze waarop zij haar schaarse mensen en middelen inzet. De inzet van actief grondbeleid (grondexploitaties) biedt de meeste mogelijkheden om te sturen op de gebiedsontwikkeling. Daarnaast heeft de gemeente via in het verleden gesloten privaatrechtelijk grondcontracten de mogelijkheid om, behalve via publiekrechtelijke weg, ook privaatrechtelijk op het grondgebruik te sturen Een andere mogelijkheid is samenwerking met partners aan te gaan, maar er zijn ook veel situaties waarin de gemeente een ontwikkeling alleen faciliteert.

Op basis van actuele marktanalyses en van gemeentelijke ambities, bijvoorbeeld om een aantrekkelijke doelgroep in de gemeente te kunnen huisvesten, stelt de gemeente de eigen lopende grondexploitaties bij op project- en portefeuilleniveau. Voor het ondervangen van projectspecifieke risico’s bevatten de meeste grondexploitaties een post 'onvoorzien’ als onderdeel van de reguliere kosten- en opbrengstsoorten. Projectoverstijgende risico's, zoals macro-economische effecten en marktontwikkelingen, hebben hun weerslag op het benodigde weerstandsvermogen voor de gemeentelijke begroting.

Voor het inzicht op portefeuilleniveau wordt de gemeenteraad jaarlijks de Markt-, Grond- en Vastgoedrapportage Rotterdam (MGVR) aangeboden. Voor de MGVR onderzoekt de gemeente de trends en marktontwikkelingen bij woningbouw, werklocaties en maatschappelijke voorzieningen. De analyse van deze ontwikkelingen leidt tot een uiteenzetting van risico’s en kansen voor het planaanbod in Rotterdam en een raming van het benodigde weerstandsvermogen.

 

Resultaten grondexploitatieportefeuille

Overzicht grondexploitatieportefeuille

Grondexploitaties worden in principe alleen naar uitvoering gebracht als deze minimaal financieel neutraal kunnen worden uitgevoerd. Wel kan daarvoor een bijdrage uit gemeentelijke middelen nodig zijn, zoals een bijdrage uit een bestemmingsreserve.

In 2024 is gestart met de uitvoering van de grondexploitaties Schiekadeblok, Robbenoordplein, Ostadehof (De Zeehond) en Gat van Middelland. Rekening houdend met het afsluiten van de afgeronde grondexploitatie Noorderboulevard Supermarkt komt het aantal actieve grondexploitaties uit op 82 (ultimo 2023 waren dat er 79).

De grondexploitatieportefeuille bevat in totaal (afgerond) 18.300 nog te realiseren woningen, 170.000 m2 bvo (bruto vloeroppervlak) kantoren, 142.000 m2 bedrijven en 1.500 m2 bvo winkels in de periode 2025-2040.

Financieel resultaat

De projectadministratie van de grondexploitaties bevat enerzijds de gerealiseerde kosten en opbrengsten en anderzijds de begroting van de nog te maken kosten en voorziene opbrengsten. De gemeente maakt alle posten contant. Gesaldeerd ontstaat daardoor de netto contante waarde (NCW) van het project.

Voor een betrouwbare inschatting van de waardeontwikkeling van de grondexploitatieportefeuille zijn verschillende externe factoren van invloed. Door de economische ontwikkelingen kan sprake zijn van prijsdalingen of -stijgingen. In de grondexploitaties rekent de gemeente daarom met langjarige gemiddelde parameters voor kosten- en opbrengststijgingen en voor renteontwikkelingen. Een verandering van de langjarige parameters kan grote invloed hebben op de uitkomst van de NCW-berekening.

De lange-termijn parameters die worden gehanteerd voor de periode 2025 t/m 2034 zijn:

Parameter %
Rente 2,5%
Disconteringvoet 2%
Opbrengststijging 1% (2025+2026: 2%)
Kostenstijging 2% (2025: 3,5%, 2026: 3%)

Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) schrijft de berekeningswijze voor voor het aan de grondexploitaties toe te rekenen rentepercentage. Voor 2024 is het te hanteren percentage een gewogen gemiddelde rente over de gemeentelijke leningenportefeuille, berekend naar de verhouding vreemd vermogen versus totaal vermogen. Het gerealiseerde percentage over 2024 bedraagt 1,28%. Vanaf 2025 dient de omslagrente te worden gehanteerd. Langjarig bedraagt dit percentage voor Rotterdam 2,5%.

De BBV schrijft ook de disconteringsvoet voor. Deze wordt bepaald op 2% zijnde het maximale meerjarige streefpercentage van de Europese Centrale Bank (ECB) voor inflatie binnen de Eurozone.

Daarnaast voert de gemeente jaarlijks een analyse uit om te bepalen of een aanpassing nodig is voor de langjarige indexparameters. Op basis van de analyse komt het percentage van de opbrengststijging meerjarig op 1% uit (met uitzondering van een stijging van 2% in 2025 en 2026). Vanaf 2035 staat de opbrengststijging op 0%. Dit is een beheersmaatregel die voortkomt uit het BBV in relatie tot de 10-jaars termijn van de grondexploitaties. Hiermee is duidelijk dat de opbrengstparameter voor de korte termijn meebeweegt met de marktontwikkelingen en voor de lange termijn geleidelijk richting de vastgestelde 0% gaat. Het percentage voor de kostenstijging komt meerjarig op 2% uit (met uitzondering van een stijging van 3,5% in 2025 en een stijging van 3% in 2026).

Raming nog te maken kosten en opbrengsten

De ramingen van de nog te maken kosten en nog te realiseren opbrengsten in de grondexploitaties zijn gebaseerd op de inzichten ultimo 2024 en de daarbij behorende inschatting van de uitgangspunten, de parameters (indices) en de risico's. Uiteraard is deze inschatting omgeven door onzekerheden en wordt deze periodiek herzien, waarbij de waardering in het komende jaar zowel positief als negatief kan uitvallen.

Afhankelijk van de marktomstandigheden zijn er onzekerheden voor de geraamde afzetmogelijkheden voor woning- en werklocaties en voor de mogelijke uitkomsten daarvan.

De nog te maken kosten en te realiseren opbrengsten zijn in onderstaande tabel weergegeven. Ter indicatie is tevens de boekwaarde ultimo 2024 van de onderhanden grondexploitaties opgenomen. Deze boekwaarde is inclusief de aan de grondexploitaties toegerekende rente.

Toekomstige kosten en opbrengsten (nominaal)

Ultimo 2023

(mln)

Ultimo 2024

(mln)

Boekwaarde ultimo 2024

(mln)

Apparaatskosten 64 69 227
Verwervingen 23 42 570
Bouw- en woonrijpmaken 490 480 1.296
Overige kosten 94 112 395
Totaal kosten 671 703 2.488
       
Gronduitgiften 588 607 1.604
Subsidies 16 21 532
Overige opbrengsten 21 82 276
Totaal opbrengsten 625 710 2.412

De mutaties in de toekomstige kosten en opbrengsten worden met name veroorzaakt door de grondexploitaties die in 2024 in uitvoering zijn gegaan (Schiekadeblok, Robbenoordplein, Ostadehof (De Zeehond) en Gat van Middelland) en de herzieningen die in 2024 hebben plaatsgevonden (o.a. Feyenoord City, Rijnhaven, Vierhavenstrip en Revitalisering Spaanse Polder).

Voor projectspecifieke risico's die zich in een grondexploitatie kunnen voordoen wordt in de grondexploitatiebegroting een bedrag 'onzekerheidsreserve' opgenomen. Het totaal van de in de individuele grondexploitaties opgenomen onzekerheidsreserves (als onderdeel van de overige kosten) bedraagt nominaal ultimo 2024 € 61,0 mln (ultimo 2023: € 55,5 mln). Dit bedrag komt voort uit een simulatie van voor ieder individueel project geïnventariseerde kansen en risico's die gedurende de looptijd van het betreffende project kunnen voor komen. Als geen rekening gehouden zou worden met kansen, zou dit bedrag hoger worden.

Het verwachte eindresultaat op NCW van alle projecten (positieve en negatieve resultaten) bedraagt - € 68,5 mln (ultimo 2023: - € 54,1 mln). Het verwachte eindresultaat op eindwaarde (EW) van alle projecten (positieve en negatieve resultaten) bedraagt - € 74,3 mln (ultimo 2023: - € 59,6 mln).

Het verwachte eindresultaat is gedaald ten opzichte van vorig jaar (2023). Dit wordt met name veroorzaakt door de waardering van de grondexploitatie Feyenoord City. Ultimo 2023 is deze grondexploitatie gewaardeerd tegen de directe opbrengstwaarde, waardoor deze grondexploitatie geen onderdeel uitmaakte van het totale eindresultaat op NCW en EW. Ultimo 2023 is voor Feyenoord City wel een verliesvoorziening gevormd van € 16,1 mln op basis van de (negatieve) directe opbrengstwaarde. Met het doorvoeren van de herziening in 2024 heeft de waardering van deze grondexploitatie ultimo 2024 wel op NCW kunnen plaatsvinden. 

 

Resultaatneming

De resultaatnemingen op de grondexploitatieportefeuille bestaan uit drie onderdelen, te weten:

  1. Winstnemingen
    • Tussentijdse winstneming
    • Terugdraaien van in eerdere jaren genomen winsten
    • Winstnemingen bij afsluiten van een grondexploitatie
  2. Mutaties op de voorzieningen
  3. Verliesnemingen

Ad 1 Winstnemingen

De berekeningswijze voor tussentijdse winstnemingen wordt voorgeschreven door het BBV en is gebaseerd op de financiële voortgang van het project in relatie tot het verwachte (positieve) resultaat. In overleg met de accountant is een berekeningswijze tot stand gekomen die voldoet aan de BBV-vereisten en die tevens recht doet aan het onzekere karakter van de grondexploitaties. Naarmate de resterende looptijd van een grondexploitatie langer is, worden de onzekerheden groter. De voorziene grondopbrengsten kunnen in de toekomst bijvoorbeeld fors tegenvallen. Conform de gehanteerde systematiek zijn de project-specifieke risico's verwerkt in de onzekerheidsreserves met als gevolg een drukkend effect op de tussentijdse winstnemingen. Zoals voorgeschreven in de BBV wordt met ingang van 2024 op grondexploitaties met een positieve EW en een looptijd langer dan 10 jaar geen winst genomen.

Reeds gerealiseerde winsten worden teruggenomen als de totale winst op basis van de huidige inzichten kleiner is dan de reeds gerealiseerde winst. In de systematiek wordt hier rekening mee gehouden. De basis voor de winstberekening is de eindwaarde.

Bij het afsluiten van een grondexploitatie met een positief saldo wordt het volledige saldo als resultaat genomen.

In 2024 is op de grondexploitaties per saldo € 27,9 mln winst genomen.

Ad 2 Voorziening verliesgevende grondexploitaties

In geval van een negatief NCW-saldo gedurende de looptijd van een project treft de gemeente bij de jaarafsluiting een (verlies)voorziening ter grootte van het negatieve saldo.

Het saldo van een project kan fluctueren gedurende de looptijd. Bij de jaarafsluiting wordt per project bepaald of de benodigde voorziening hoger of lager is dan de bij de vorige jaarrekening getroffen voorziening. Als de benodigde voorziening hoger is, vindt een toevoeging aan de voorziening plaats ter grootte van het verschil. Als de benodigde voorziening lager is, vindt een vrijval plaats ter grootte van het verschil.

De verliesvoorziening ultimo 2024 bedraagt € 201,2 mln op contante waarde (ultimo 2023: € 200,8 mln). Op eindwaarde bedraagt de verliesvoorziening € 232,7 mln (ultimo 2023: € 233,4 mln). Per saldo is de verliesvoorziening toegenomen met € 0,4 mln. Deze mutatie komt voor € 6,3 mln ten gunste van de algemene middelen, € 2,6 mln wordt gedekt vanuit de toegerekende rente en € 9,3 mln wordt gedekt vanuit bestemmingsreserves.

Ad 3 Verliesnemingen

Verliesnemingen boekt de gemeente bij het afsluiten van een grondexploitatie met een negatief saldo.

In 2024 is op de grondexploitaties € 2,3 mln verlies genomen. Het gaat hier met name om het afboeken van kosten die voortkomen uit de grondexploitatieactiviteiten maar niet (eenduidig) zijn toe te rekenen aan specifieke grondexploitaties.

Het positieve saldo van de resultaatnemingen komt daarmee op € 37,0 mln. Als verder rekening wordt gehouden met een bijdrage van € 1,2 mln vanuit Duurzaam, het toevoegen van de tussentijdse winstneming van € 5,6 mln op de grondexploitatie Spaanse Polder aan de hiervoor opgerichte bestemmingsreserve en de vrijval van € 10,8 vanuit de reserve Gebiedsontwikkelingsfonds ter dekking van een deel van het negatieve effect op het resultaat van de hogere toe te rekenen rente vanaf 2025 komt het netto resultaat op de grondexploitatieportefeuille uit op € 43,4 mln. Dit resultaat op de grondexploitatieportefeuille brengt de gemeente ten gunste van de algemene middelen.

Verdienvermogen

Het verdienvermogen van de grondexploitatieportefeuille bedraagt ultimo 2024 € 132,8 mln (ultimo 2023: € 130,6 mln). Dit is de som van de saldi van de positieve grondexploitaties (voor de projecten met een negatief saldo wordt een verliesvoorziening getroffen).

Verloop verdienvermogen

Bedragen

(mln)

Verdienvermogen ultimo 2023 130,6
Wijzigingen grondexploitaties gedurende 2024 30,1
Winstnemingen 2024 -27,9
Verdienvermogen ultimo 2024 132,8

Het verdienvermogen van de grondexploitaties in uitvoering is ten opzichte van 2023 toegenomen met € 2,2 mln. Deze toename (per saldo) komt door:

  • Een verbetering van € 30,1 mln door aanpassingen in de grondexploitaties met een positief saldo. Dit als gevolg van het herzien van grondexploitaties, het in uitvoering nemen van grondexploitaties en aanpassingen van parameters, opbrengstenramingen en kostenramingen.
  • Een verslechtering door winstnemingen van per saldo € 27,9 mln in 2024. In 2024 zijn op de grondexploitaties conform de spelregels tussentijdse winstnemingen geboekt (€ 28,9 mln) en zijn in het verleden genomen winsten teruggedraaid (- € 1,0 mln).

Het totaal van het verdienvermogen wordt voor 35% bepaald door de (verwachte) resultaten van uitbreidingslocaties Park Zestienhoven en Nesselande. De binnenstedelijke locaties dragen beperkt bij aan het verdienvermogen van de grondexploitatieportefeuille. Uitzonderingen hierop zijn de ontwikkelingen Nieuw Kralingen, Kop van Zuid, Katendrecht en Parkstad (onder andere door in het verleden genomen verliezen). Binnenstedelijke (her)ontwikkeling is complexer en risicovoller dan de ontwikkeling van uitleggebieden. De kosten voor verwerving zijn bijvoorbeeld hoger en vaak is de grond vervuild. Hoewel dergelijke projecten voor de ruimtelijke ontwikkeling wenselijk zijn, zijn ze zonder de inzet van eigen middelen doorgaans financieel niet haalbaar als ze traditioneel worden ontwikkeld. Daarom zoekt de gemeente naar andere manieren van ontwikkelen, met als kenmerk meer samenwerking met eindgebruikers en investeerders. Omdat er nauwelijks grondexploitaties met een (groot) positief saldo aan de portefeuille worden toegevoegd en het aantal grondexploitaties vrij stabiel is, zal het verdienvermogen de komende jaren meer onder druk komen te staan.

Het verdienvermogen tegen eindwaarde bedraagt € 158,4 mln (ultimo 2023: € 154,9 mln).

 

Reserves grondzaken

Voor de projectspecifieke risico's wordt in de grondexploitaties een onzekerheidsreserve ingerekend (zie hierboven). Daarnaast wordt voor de project overstijgende risico's de benodigde weerstandscapaciteit voor de grondexploitatieportefeuille berekend. De weerstandscapaciteit is onderdeel van het weerstandsvermogen van de gemeente Rotterdam. Dit is in lijn met de beleidsnota Weerstandsvermogen en Risicobeheersing zoals die door de gemeenteraad is vastgesteld op 10 november 2022.

Voor de bepaling van de weerstandscapaciteit wordt met een risicoanalyse voor verschillende scenario's het financieel effect bepaald van risico's die volgen uit de marktanalyse van woon- en werklocaties en van de algemene prijsontwikkelingen. Dit is gedaan aan de hand van een risicoanalyse. Hierbij zijn de omgevingsrisico's vertaald in verschillende scenario's.

Het resultaat op de grondexploitaties over 2024 bedroeg € 43,5 mln positief. In de laatste begroting (2e herziening 2024) stond dit op € 4,2 mln positief. 

De ontwikkeling van het resultaat op de grondexploitatieportefeuille is in grote mate afhankelijk van de marktontwikkelingen. De resultaatnemingen zijn onder andere afhankelijk van macro-economische ontwikkelingen zoals fluctuaties in de bouwkosten, rentetarieven en de residueel bepaalde verkoopprijs van bouwgrond (opbrengst van de bouwgrond minus de kosten van de bouwgrond).

In aansluiting op bovengenoemd beleid heeft de gemeente voor de grondexploitatieportefeuille het financiële effect bepaald van risico's die volgen uit de marktanalyse van woon- en werklocaties en van de algemene prijsontwikkelingen. Dit is gedaan aan de hand van een risicoanalyse. Hierbij zijn de omgevingsrisico's vertaald in verschillende scenario's. 

De benodigde weerstandscapaciteit voor de grondexploitatieportefeuille ultimo 2024 bedraagt € 40 mln (ultimo 2023: € 35 mln). Hierbij dient opgemerkt te worden dat bij jaarrekening 2023 de risico's op de deelnemingen waarin grondexploitatieactiviteiten plaatsvinden onderdeel uitmaakten van de weerstandscapaciteit op de grondexploitatieportefeuille. Vanaf jaarrekening 2024 zal de weerstandscapaciteit voor deze deelnemingen apart worden gepresenteerd (zie ook paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing).