Begroting 2026

Grondbeleid

Paginanummer in website: 213

Grondbeleid

 

Beleid

Rotterdam werkt aan een aantrekkelijke woonstad met een sterke economie, zoals vastgelegd in de Omgevingsvisie Rotterdam, en zoals verwoord in het coalitieakkoord ‘Eén Stad’. De uitwerking van fijn wonen en leven in een wereldstad richt zich erop dat mensen in allerlei levensfasen en met verschillende inkomens en woonwensen fijn kunnen wonen, werken en verblijven in Rotterdam. Vandaag, morgen en overmorgen.

De ambities voor de toekomst zijn aangescherpt in de Omgevingsvisie Rotterdam: “De Veranderstad, werken aan een wereldstad voor iedereen”. Daarin staat dat Rotterdam kiest voor goede groei. Groei die bijdraagt aan het welzijn van de inwoners, aan een duurzame samenleving en aan economische vooruitgang. Om richting te bepalen bij goede groei wordt gebruik gemaakt van het kompas met de perspectieven: compact, gezond, inclusief, duurzaam en productief. En om goede groei te concretiseren, worden in deze omgevingsvisie vijf hoofdkeuzes gemaakt. Belangrijke hoofdkeuzen voor het grondbeleid zijn daarbij: Verstedelijken & verbinden, Prettig leven in de delta en Schouders onder de energie- en grondstoffentransitie.

Bouwen en ontwikkelen in Rotterdam moet voor nu en voor de lange termijn. Het verlichten van de druk op de woningmarkt blijft daarbij de belangrijkste opgave, met name voor middeninkomens, studenten en ouderen.

De komende jaren wordt ingezet op het jaarlijks starten met de bouw van 3.500 tot 4.000 woningen, zowel vanuit een actieve als een faciliterende rol.

Het thema betaalbaarheid is nadrukkelijk een belangrijk aandachtspunt in deze bouwopgave. Zo zet het college zich met het Doorbouwakkoord maximaal in op de realisatie van betaalbare woningen conform de collegedoelstelling. Daarnaast spelen duurzaamheid en energiezuinig een grote rol. Dit te realiseren, vraagt om flinke keuzes, maatregelen en investeringen.

De gemeente zet zich in om nieuw investerend en organiserend vermogen voor Rotterdam aan te trekken. Zodoende wil de gemeente innovatieve initiatieven stimuleren en optimaal ruimte bieden.

 

Externe ontwikkelingen

Ontwikkelingen woningbouw

De woningbouw in Rotterdam blijft in 2025 sterk afhankelijk van landelijke en economische ontwikkelingen. Het kabinet-Schoof zet het rijksbeleid voort om jaarlijks 100.000 woningen te realiseren. Hiervoor blijft € 5 miljard beschikbaar tot en met 2029, met nadruk op betaalbare woningbouw en binnenstedelijke transformatie.

De rente blijft stabiel, met hypotheekrentes tussen de 3,5 en 4,0 procent. Ook de inflatie daalt licht, wat bijdraagt aan voorzichtig herstel van consumentenvertrouwen en investeringsbereidheid.

Na een periode van afwezigheid keren Nederlandse institutionele beleggers en pensioenfondsen terug op de markt. Buitenlandse beleggers blijven terughoudend vanwege aanhoudende beleidsmatige onzekerheid.

De Wet betaalbare huur, sinds juli 2024 van kracht, versterkt de positie van huurders in het middensegment, maar remt investeringen in dit segment af. In Rotterdam leidt dit tot een aangepaste projectprogrammering en groeiende inzet op alternatieve ontwikkelmodellen, zoals coöperaties en samenwerking met woningcorporaties.

Ondanks stabielere bouwkosten blijft de sector gevoelig voor prijsontwikkelingen, arbeidsmarkttekorten en stikstofbeperkingen. Dit leidt tot onzekerheid in de vroege planfase, vooral bij complexe binnenstedelijke opgaven.

De woningmarkt blijft krap. Landelijk stijgen de woningprijzen, met name in de bestaande voorraad. In Rotterdam is de stijging gematigder, maar het tekort aan betaalbare woningen blijft nijpend.

Ontwikkelingen werklocaties

Het verwachte herstel in 2024 is uitgebleven. Al was er in de tweede helft van 2024 sprake van een rentedaling, investeringen in commercieel vastgoed staan nog onder druk door het hoge renteniveau. Tevens wordt een hardnekkige inflatie gesignaleerd. Geopolitieke spanningen hebben ook een negatieve impact op de economie. Zo is sprake van onzekerheid met betrekking tot internationale handelstarieven. Dit leidt ook tot indirecte impact: Duitsland wordt hard geraakt door de hoge importtarieven en hierdoor loopt de consumptie van Nederlands belangrijkste handelspartner terug. Het vestigingsklimaat van Nederland verslechtert, zo blijkt uit internationale ranglijsten. De regeldruk en de netcongestie versterken de trend van vertrekkende bedrijven. Door de magere economische vooruitzichten heeft een afwaardering van minder courant vastgoed en met name van kantoren en winkels plaatsgehad. De schaarste bij industrieel en logistiek vastgoed zorgt nog steeds voor een opwaartse druk op de vastgoedwaarden. Positieve factoren in de economische ontwikkeling zijn de werkgelegenheid en het consumentenvertrouwen. 

Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) is een Europese richtlijn die bedrijven verplicht te rapporteren over duurzaamheid. Deze wetgeving raakte eerst alleen grote bedrijven, maar gaat vanaf 2026 ook gelden voor alle beursgenoteerde MKB-bedrijven. Door de verwachte huurverhoging (en de besparing op energiekosten) zien steeds meer vastgoedontwikkelaars kansen duurzaam vastgoed (vooral kantoren) te ontwikkelen. De lage leegstand maakt het echter lastig om huurders uit te plaatsen en bestaande panden te herontwikkelen. Meer schuifruimte verhoogt het tempo van de verduurzaming en de kwaliteit van vastgoed.

Kantoren

De kantorenmarkt wordt nog steeds gekenmerkt door een tweedeling in verouderde kantoren op incourante locaties versus een tekort in het topsegment. Dit aanbod betreft de meest duurzame kantoren die voldoen aan de Paris Proof norm (energie-efficiënt en CO2-arm) en staan op centrale locaties.

Rotterdam scoort wat betreft leegstand rond het Nederlands gemiddelde van 7,9 %.  Dit zal, net als in andere grote steden, oplopen als de nieuwbouw op stoom komt. De afgelopen jaren was er weinig nieuwbouw maar wel sprake van een groot aantal herontwikkelingen waardoor er kwalitatief beter aanbod beschikbaar kwam. Het gevolg van de schaarste en de kwaliteitsverbeteringen is dat de stijgingen in tophuren in Rotterdam hoger zijn dan elders in Europa. Deze trend wordt gekenschetst als de "flight to quality": bedrijven verhuizen naar betere, duurzamere locaties, wat een verhuisketen op gang brengt.

De behoefte aan flexibele contracten en aanpasbare werkplekken blijft groeien. Veel organisaties verkleinen hun footprint, maar investeren juist in kwaliteit en beleving op de dagen dat medewerkers wél op kantoor zijn. Nieuwe kantoren worden ontworpen als aantrekkelijke ontmoetingsplekken (places to be) met horeca, sportfaciliteiten, groen en community-gevoel. Dit is essentieel voor het aantrekken en behouden van talent, vooral onder jongere generaties.

Bedrijven

Prijzen van bedrijfsruimten stijgen tot recordhoogtes door structurele krapte van aanbod. De vraag naar logistiek vastgoed wordt nog steeds gedreven door online winkelen en internationale handel, die naar verwachting zullen blijven groeien. De vraag vlakt echter wel af door de recente terugval in de economische groeicijfers en consumentenbestedingen, alsmede de internationale onzekerheid. Ook een tekort aan aanbod draagt bij aan een lagere opname.

Stadslogistiek is mede door de zero-emissie zones sterk in opkomst. Light industrial (kleinschalig, lage milieucategorie) en last-mile logistiek zijn sterk in trek, vooral in en rond grote steden zoals Rotterdam. Beleggers richten zich momenteel vooral op deze segmenten vanwege de huurgroeipotentie en de strategische ligging.

De verduurzaming van bedrijventerreinen is urgent, maar wordt belemmerd door netcongestie en gebrek aan regie. Energiehubs, flexibele stroomvraag en circulaire bedrijventerreinen worden gezien als oplossingen, maar vereisen samenwerking tussen overheid, netbeheerders en bedrijven.

Detailhandel

Gemeten in winkelvoorraad is Rotterdam de op één na grootste winkelstad van Nederland. Het stadscentrum is modern en verschilt daarom van de centra van de meeste andere Nederlandse steden. Dit verklaart tevens waarom Rotterdam veel ruimte heeft voor grote winkelunits.

De verschillen in Nederland tussen toplocaties en secundaire locaties wordt groter. In de ‘high streets’ van grote steden, zoals Rotterdam, is er ruimte voor huurstijgingen door toenemende vraag. Minder aantrekkelijke locaties blijven qua huurprijzen stabiel of dalen licht en kampen met leegstand of oneigenlijk gebruik.

Ondanks omzetgroei in de detailhandel, kampen veel retailers met hogere kosten (personeel, huur, inkoop). Veel ondernemers dragen nog coronaschulden, wat leidt tot een verhoogd risico op faillissementen in 2025.

Grotere retailers investeren in digitale kanalen en duurzame winkelconcepten waardoor de verschillen zullen toenemen. De krimp van het aantal vestigingen zet door, terwijl de overblijvers tot schaalvergroting overgaan. Dit is ook zichtbaar in de voorheen zeer florerende supermarktsector. Door online boodschappen, hoge huurindexaties, stijgende personeelslasten en een moordende concurrentie staan de marges van supermarkten onder druk. Verwacht wordt dat de schaalvergroting doorzet en er minder vestigingen overblijven.

Horeca

Door hotelexpert Horwath wordt Rotterdam geschetst als hotelstad in opkomst. Horwath constateert dat Rotterdam profiteert van de omslag die het voor de coronapandemie had gemaakt, van bijna puur zakelijke hotelmarkt naar aantrekkelijk toeristisch product. Rotterdam scoort onder meer goed op sociaal/cultureel gebied zoals kwaliteitsrestaurants, nachtcultuur en horeca.

Het totale aantal horecalocaties (incl. cafés) daalt, ook bij de bezorg- en afhaalrestaurants die sinds 2020 een grote groei doormaakten. De oorzaken zijn te vinden in de kostenstijgingen en volumedalingen. De sector probeert dit te compenseren door schaalvergroting: het aantal vierkante meters is de afgelopen twee jaar gestegen. De zonnige eerste helft van 2025 heeft aangetoond dat weersomstandigheden een grote invloed hebben op de omzetontwikkeling en dat biedt weer perspectief op herstel na een matig 2024.

 

Wijze van uitvoering grondbeleid

De gemeente hanteert sinds 2013 de ‘normatief residuele methode’ voor het tot stand komen van grondprijzen. Hierbij wordt op basis van kengetallen bepaald welk aandeel (grondquote) de grond heeft in de stichtingskosten van het te realiseren vastgoed.

Daarnaast zet de gemeente zich in voor de marktbenadering en aantrekking van investerend vermogen. Specifieke beleidsdoelstellingen vragen om een gerichte aanpak in programma’s, zoals het actieplan Middenkoop. Om versnelling in de woningbouwopgave mogelijk te maken wordt het grondbeleidsinstrumentarium voortdurend vernieuwd en waar mogelijk verruimd of aangescherpt. Zo heeft de Raad in februari 2024 de nota Grondbeleid vastgesteld en is in december 2024 de grondprijzenbrief 2025 vastgesteld door de Raad.

Het ruimtelijk economisch perspectief, de gemeentelijke rolopvatting en de gewenste sturing op gebiedsontwikkelingen met behulp van het grondinstrumentarium, hebben gevolgen voor de wijze waarop en het tempo waarin gebiedsontwikkelingen tot uitvoering komen. Gebiedsontwikkelingen zijn steeds complexer. Dat komt onder andere door de betrokkenheid van meerdere partijen en het bouwen in de bestaande leefomgeving.

De complexiteit van gebiedsontwikkelingen dwingt de gemeente scherp te zijn op de wijze waarop zij haar schaarse mensen en middelen inzet. De inzet van actief grondbeleid (grondexploitaties) biedt de meeste mogelijkheden om te sturen op de gebiedsontwikkeling. Daarnaast heeft de gemeente via in het verleden gesloten privaatrechtelijk grondcontracten de mogelijkheid om, behalve via publiekrechtelijke weg, ook privaatrechtelijk op het grondgebruik te sturen Een andere mogelijkheid is samenwerking met partners aan te gaan, maar er zijn ook veel situaties waarin de gemeente een ontwikkeling alleen faciliteert.

Op basis van actuele marktanalyses en van gemeentelijke ambities, bijvoorbeeld om een aantrekkelijke doelgroep in de gemeente te kunnen huisvesten, stelt de gemeente de eigen lopende grondexploitaties bij op project- en portefeuilleniveau. Voor het ondervangen van projectspecifieke risico’s bevat een aantal grondexploitaties een post 'onvoorzien’ als onderdeel van de reguliere kosten- en opbrengstsoorten. Projectoverstijgende risico's, zoals macro-economische effecten en marktontwikkelingen, hebben hun weerslag op het benodigde weerstandsvermogen voor de gemeentelijke begroting.

Voor het inzicht op portefeuilleniveau wordt de gemeenteraad jaarlijks de Markt-, Grond- en Vastgoedrapportage Rotterdam (MGVR) aangeboden. Voor de MGVR onderzoekt de gemeente de trends en marktontwikkelingen bij woningbouw, werklocaties en maatschappelijke voorzieningen. De analyse van deze ontwikkelingen leidt tot een uiteenzetting van risico’s en kansen voor het planaanbod in Rotterdam en een raming van het benodigde weerstandsvermogen.

 

Resultaten grondexploitatieportefeuille

Financieel resultaat

De projectadministratie bevat de onderhanden grondexploitaties. Het financiële resultaat van deze grondexploitaties is opgebouwd uit de reeds gerealiseerde kosten en opbrengsten en de verwachte nog te maken kosten en opbrengsten (ramingen). Deze realisaties en ramingen worden contant gemaakt. Zo ontstaat voor iedere grondexploitaties de netto contante waarde (NCW).

De NCW gebruikt de gemeente als basis voor de waardering van de grondexploitaties.

Verschillende externe factoren spelen een rol bij het maken van een betrouwbare inschatting van de waardeontwikkeling van de portefeuille. Door de economische ontwikkelingen kan sprake zijn van prijsontwikkelingen. In de grondexploitatie rekent de gemeente daarom met langjarige gemiddelden voor kosten- en opbrengstenstijging en voor renteontwikkelingen. Een verandering van deze langjarige parameters kan grote invloed hebben op de uitkomst van de NCW-berekening. Jaarlijks voert de gemeente een analyse uit om te bepalen of aanpassing van de langjarige parameters nodig is. Op het moment van samenstellen van deze begroting gelden de volgende gegevens (stand jaarrekening 2024):

  • Rentepercentage 2,5%;
  • Disconteringsvoet 2% (voorgeschreven in de BBV);
  • Kostenstijging 3,5% voor 2025, 3% voor 2026 en 2% voor 2027 en verder;
  • Opbrengstenstijging 2% voor 2025 en 2026, 1% voor de jaren 2027 t/m 2034 en 0% voor 2035 en verder.

De aan de grondexploitaties toe te rekenen rente werd tot en met 2024 berekend naar rato van vreemd vermogen/totaal vermogen, de zogeheten werkelijke rente. De BBV schrijft voor dat vanaf 2025 niet langer de werkelijke rente wordt gehanteerd, maar de omslagrente. Hierdoor bedraagt de vanaf 2025 aan te grondexploitaties toe te rekenen rente 2,5%.

Jaarlijks actualiseert de gemeente de begrote posten (ramingen). Eens per jaar, tijdens het jaarrekeningproces, worden alle posten beoordeeld en voorzien van actuele onderbouwingen. Op die manier verantwoordt het College het juiste financiële resultaat in de jaarrekening.

Verdienvermogen

Het verdienvermogen van de totale grondexploitatieportefeuille omvat het saldo van alle grondexploitaties met een positief saldo. Dit is het bedrag dat de gemeente, bij gelijkblijvende uitgangspunten, en daadwerkelijke realisatie gedurende de looptijd van de onderhanden zijnde grondexploitaties gefaseerd conform de BBV-regelgeving als resultaat kan nemen.

Het verdienvermogen tegen netto contante waarde bedraagt ultimo 2024 € 132,8 mln (stand jaarrekening 2024). Tegen eindwaarde bedraagt het verdienvermogen ultimo 2024 € 158,4 mln. Bij het jaarrekeningproces 2025 wordt het verdienvermogen opnieuw berekend en beoordeeld.

Dat sprake is van potentiële winsten komt grotendeels doordat de gemeente verliesnemingen tot 2015 als afwaardering op de boekwaarde verwerkte.

De omvang van het verdienvermogen wordt onder andere bepaald door de uitbreidingslocaties Park Zestienhoven en Nesselande (35%). Maar ook diverse binnenstedelijke locaties leveren een substantiële bijdragen aan het verdienvermogen van de grondexploitatieportefeuille, zoals de ontwikkelingen op Katendrecht, Kop van Zuid, Laurenskwartier en Parkstad (28%).

Omdat binnenstedelijke (her)ontwikkelingen vaak complexer en risicovoller zijn dan de ontwikkeling van uitleggebieden zijn dit wel uitzonderingen. Zo zijn de kosten voor binnenstedelijke verwervingen meestal hoger en is de grond vaker vervuild.

Binnenstedelijke ontwikkelingen zijn voor de ruimtelijke ontwikkeling zeer wenselijk, maar zonder de inzet van eigen middelen doorgaans niet haalbaar als ze traditioneel worden ontwikkeld. Daarom zoekt de gemeente voortdurend naar andere manieren van ontwikkelen, met als kenmerk meer samenwerking met eindgebruikers en investeerders. Het wordt steeds lastiger om nieuwe projecten met een positief plansaldo aan de portefeuille toe te voegen. Daardoor staat het verdienvermogen op de grondexploitaties de komende jaren flink onder druk.

 

Winstneming

De resultaatnemingen op de grondexploitatieportefeuille bestaan uit drie onderdelen, te weten:

  1. Winstnemingen
    1. Tussentijdse winstneming
    2. Winstnemingen bij afsluiten van een grondexploitatie
  2. Mutaties op de voorzieningen
  3. Verliesnemingen

Ad 1 Winstnemingen

De berekeningswijze voor tussentijdse winstnemingen wordt voorgeschreven door het BBV en is gebaseerd op de financiële voortgang van het project in relatie tot het verwachte (positieve) resultaat. In overleg met de accountant is een berekeningswijze tot stand gekomen die voldoet aan de BBV-vereisten en die tevens recht doet aan het onzekere karakter van de grondexploitaties. Naar mate de resterende looptijd van een grondexploitatie langer is, worden de onzekerheden groter. De voorziene grondopbrengsten kunnen in de toekomst bijvoorbeeld fors tegenvallen. Reeds gerealiseerde winsten worden teruggenomen als de totale winst op basis van de huidige inzichten kleiner is dan de reeds gerealiseerde winst. In de systematiek wordt hier rekening mee gehouden.

Bij het afsluiten van een grondexploitatie met een positief saldo wordt het volledige saldo als resultaat genomen.

Ad 2 Voorziening verliesgevende grondexploitaties

In geval van een negatief NCW-saldo gedurende de looptijd van een project treft de gemeente bij de jaarafsluiting een (verlies)voorziening ter grootte van het negatieve saldo.

Het saldo van een project kan fluctueren gedurende de looptijd. Bij de jaarafsluiting wordt per project bepaald of de benodigde voorziening hoger of lager is dan de bij de vorige jaarrekening getroffen voorziening. Als de benodigde voorziening hoger is, vindt een toevoeging aan de voorziening plaats ter grootte van het verschil. Als de benodigde voorziening lager is, vindt een vrijval plaats ter grootte van het verschil.

Ad 3 Verliesnemingen

Verliesnemingen boekt de gemeente bij het afsluiten van een grondexploitatie met een negatief saldo.

 

Reserves grondzaken

Rotterdam heeft een groot aantal plannen voor nieuwbouw van woningbouw en werklocaties (bedrijven, kantoren en detailhandel) onderhanden. Het gaat hierbij om initiatieven van de gemeente zelf, maar ook om initiatieven van particulieren.

De gemeente heeft momenteel 83 grondexploitaties in uitvoering (stand jaarrekening 2024: 82 grondexploitaties). Onder andere door marktontwikkelingen kan de planning, het programma en/of de prijs van een grondexploitatie veranderen. Daardoor is van het geraamde saldo van een grondexploitatie niet zeker of dit saldo ook daadwerkelijk wordt gerealiseerd.

Risico’s op projectniveau

Om de financiële risico’s voor de gemeente te beperken, investeert de gemeente niet voordat een redelijke zekerheid bestaat over de realisatie van het project. Om te voorkomen dat een opeenhoping van financiële risico’s voor de gemeente plaatsvindt, beoordeelt de gemeente elk jaar of ingrepen nodig zijn op eventueel ontstane verliezen op plannen. Waar nodig wordt een (verlies)voorziening getroffen of wordt de reeds getroffen voorziening opgehoogd.

Jaarlijks voert de gemeente voor individuele grondexploitaties een risicoanalyse uit. Aan de hand van deze risicoanalyse wordt bepaald welke risicoreserve in het project nodig is om de project specifieke risico’s op te vangen. Voorbeelden van projectspecifieke risico’s zijn het slagen van een bestemmingsplanprocedure of het risico op bodemvervuiling.

In de Monitor Grondexploitaties geeft het college inzicht in de belangrijkste ontwikkelingen per project. De Monitor Grondexploitaties wordt één keer per jaar opgesteld (bij de jaarstukken).

Risico’s op portefeuilleniveau

De projectoverstijgende risico’s (macro-economische effecten, marktrisico’s etc.) worden meegenomen in de berekening van de benodigde weerstandscapaciteit en daarmee in de berekening van het weerstandsvermogen.

De gemeente beoordeelt periodiek het totale planaanbod in de stad in relatie tot actuele marktanalyses. De resultaten hiervan geven onder meer inzicht in wenselijke en noodzakelijke aanpassingen in de gemeentelijke grondexploitatieportefeuille en in de bijbehorende financiële effecten.

Het doel van portefeuillesturing is financiële risico’s te beperken en kansen tijdig te signaleren. De uitkomsten meldt het college jaarlijks in de MGVR.

In aansluiting op bovengenoemd beleid heeft de gemeente voor de grondexploitatieportefeuille het financiële effect bepaald van risico's die volgen uit de marktanalyse van woon- en werklocaties en van de algemene prijsontwikkelingen. Dit is gedaan aan de hand van een risicoanalyse. Hierbij zijn de omgevingsrisico's vertaald in verschillende scenario's. De benodigde weerstandscapaciteit is berekend en vastgesteld op € 40 mln (stand jaarrekening 2024).