Begroting 2027

Grondbeleid

Paginanummer in website: 210

Grondbeleid

 

Beleid

Rotterdam werkt aan een aantrekkelijke woonstad met een sterke economie, zoals vastgelegd in de Omgevingsvisie Rotterdam, en zoals verwoord in het coalitieakkoord 'Vaart maken’. De uitwerking van fijn wonen en leven in een wereldstad richt zich erop dat mensen in allerlei levensfasen en met verschillende inkomens en woonwensen fijn kunnen wonen, werken en verblijven in Rotterdam. Vandaag, morgen en overmorgen.

De ambities voor de toekomst zijn aangescherpt in de Omgevingsvisie Rotterdam: “De Veranderstad, werken aan een wereldstad voor iedereen”. Daarin staat dat Rotterdam kiest voor goede groei. Groei die bijdraagt aan het welzijn van de inwoners, aan een duurzame samenleving en aan economische vooruitgang. Om richting te bepalen bij goede groei wordt gebruik gemaakt van het kompas met de perspectieven: compact, gezond, inclusief, duurzaam en productief. En om goede groei te concretiseren, worden in deze omgevingsvisie vijf hoofdkeuzes gemaakt. Belangrijke hoofdkeuzen voor het grondbeleid zijn daarbij: Verstedelijken & verbinden, Prettig leven in de delta en Schouders onder de energie- en grondstoffentransitie.

Het Rotterdamse architectuurbeleid draagt eraan bij dat deze groei niet alleen kwantitatief, maar ook kwalitatief vorm krijgt. Daarbij staan de ruimtelijke kwaliteit, de identiteit van Rotterdam en de kwaliteit van de leefomgeving centraal, met aandacht voor zowel gebouwen als de openbare ruimte en de samenhang daartussen. Architectuur en ontwerp worden daarmee ingezet om de grote stedelijke transities te verbinden aan een aantrekkelijke, toekomstbestendige en herkenbare stad.

Bouwen en ontwikkelen in Rotterdam moet voor nu en voor de lange termijn. Het verlichten van de druk op de woningmarkt blijft daarbij een belangrijke opgave met als doel een betaalbaar huis voor iedereen.

Tot 2030 wordt ingezet op het bouwen van minimaal 15.000 woningen, waarvan 4.500 woningen onder sociale huur, 5.500 woningen onder het middensegment en 5.000 woningen in de hogere prijsklasse. Vanaf 2030 wordt ingezet op het jaarlijks starten met de bouw van 4.500 woningen, zowel vanuit een actieve als een faciliterende rol.

Het thema betaalbaarheid is nadrukkelijk een belangrijk aandachtspunt in deze bouwopgave. Zo zet het college zich maximaal in op de realisatie van goede en betaalbare woningen . Daarnaast spelen duurzaamheid en energiezuinig een grote rol. Dit te realiseren, vraagt om flinke keuzes, maatregelen en investeringen.

De gemeente zet zich in om nieuw investerend en organiserend vermogen voor Rotterdam aan te trekken. Zodoende wil de gemeente innovatieve initiatieven stimuleren en optimaal ruimte bieden.

 

Wijze van uitvoering grondbeleid

De gemeente hanteert sinds 2013 de ‘normatief residuele methode’ voor het tot stand komen van grondprijzen. Hierbij wordt op basis van kengetallen bepaald welk aandeel de grond heeft in de stichtingskosten van het te realiseren vastgoed.

Daarnaast zet de gemeente zich in voor de marktbenadering en aantrekking van investerend vermogen.

Om versnelling in de woningbouwopgave mogelijk te maken wordt het grondbeleidsinstrumentarium voortdurend vernieuwd en waar mogelijk verruimd of aangescherpt. In februari 2024 heeft de raad de nota Grondbeleid vastgesteld. De belangrijkste doelstelling van dit grondbeleid is: "De gemeente zet zich in om binnen de gestelde kaders en met inzet van de ter beschikking staande instrumenten en financiële middelen, door middel van  grondbeleid gemeentelijke doelstellingen en ambities te realiseren in samenwerking met derden". Na vaststelling in 2024 hebben nog enkele aanvullingen en aanpassingen op het grondbeleid plaatsgevonden om zaken nader te duiden, zoals bijvoorbeeld de behandeling van ontwikkelrechten en bouwclaims (25bb006998). In oktober 2025 is de raad geïnformeerd over de door het college vastgestelde grondprijzenbrief 2026. Deze grondprijzenbrief behandelt de belangrijkste principes en richtlijnen die worden toegepast bij het bepalen en vaststellen van de grondwaarde die de gemeente vraagt bij de verkoop in eigendom of uitgifte in erfpacht van grond. De grondprijzenbrief 2027 is in voorbereiding. Na besluitvorming in het college zal de raad hier verder over worden geïnformeerd.

Het ruimtelijk economisch perspectief, de gemeentelijke rolopvatting en de gewenste sturing op gebiedsontwikkelingen met behulp van het grondinstrumentarium, hebben gevolgen voor de wijze waarop en het tempo waarin gebiedsontwikkelingen tot uitvoering komen. Gebiedsontwikkelingen zijn steeds complexer. Dat komt onder andere door de betrokkenheid van meerdere partijen en het bouwen in de bestaande leefomgeving.

De complexiteit van gebiedsontwikkelingen dwingt de gemeente scherp te zijn op de wijze waarop zij haar schaarse mensen en middelen inzet. De inzet van actief grondbeleid (grondexploitaties) biedt de meeste mogelijkheden om te sturen op de gebiedsontwikkeling. Daarnaast heeft de gemeente via in het verleden gesloten privaatrechtelijk grondcontracten de mogelijkheid om, behalve via publiekrechtelijke weg, ook privaatrechtelijk op het grondgebruik te sturen Een andere mogelijkheid is samenwerking met partners aan te gaan, maar er zijn ook veel situaties waarin de gemeente een ontwikkeling alleen faciliteert.

Op basis van actuele marktanalyses en van gemeentelijke ambities, bijvoorbeeld om een aantrekkelijke doelgroep in de gemeente te kunnen huisvesten, stelt de gemeente de eigen lopende grondexploitaties bij op project- en portefeuilleniveau. Voor het ondervangen van projectspecifieke risico’s wordt in de grondexploitaties op basis van een uitgebreide risicoanalyse een onzekerheidsreserve opgenomen. Projectoverstijgende risico's, zoals macro-economische effecten en marktontwikkelingen, hebben hun weerslag op het benodigde weerstandsvermogen voor de gemeentelijke begroting.

Door de ambitie om meer woningen te willen bouwen, zal de komende jaren naar verwachting meer actief grondbeleid worden ingezet, wat leidt tot meer risico’s en een toename van het benodigde weerstandsvermogen. Ook is de verwachting dat de markt voor nieuwbouwwoningen (zowel huur als koop) door de stijging van inflatie en rente zal verslechteren, waardoor een toename van de risico’s wordt verwacht.

Resultaten grondexploitatieportefeuille

Financieel resultaat

De projectadministratie bevat de onderhanden grondexploitaties. Het financiële resultaat van deze grondexploitaties is opgebouwd uit de reeds gerealiseerde kosten en opbrengsten en de verwachte nog te maken kosten en opbrengsten (ramingen). Deze realisaties en ramingen worden contant gemaakt. Zo ontstaat voor iedere grondexploitaties de netto contante waarde (NCW).

De NCW gebruikt de gemeente als basis voor de waardering van de grondexploitaties.

Verschillende externe factoren spelen een rol bij het maken van een betrouwbare inschatting van de waardeontwikkeling van de portefeuille. Door de economische ontwikkelingen kan sprake zijn van prijsontwikkelingen. In de grondexploitatie rekent de gemeente daarom met langjarige gemiddelden voor kosten- en opbrengstenstijging en voor renteontwikkelingen. Een verandering van deze langjarige parameters kan grote invloed hebben op de uitkomst van de NCW-berekening. Jaarlijks voert de gemeente een analyse uit om te bepalen of aanpassing van de langjarige parameters nodig is. Op het moment van samenstellen van deze begroting gelden de volgende gegevens (stand jaarrekening 2025):

  • Rentepercentage 2,5%;
  • Disconteringsvoet 2% (voorgeschreven in de BBV);
  • Kostenstijging 3% voor 2026 en 2% voor 2027 en verder;
  • Opbrengstenstijging 3% voor 2026, 2% voor 2027 en 1% voor de jaren 2028 t/m 2035 en 0% voor 2036 en verder.

Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) schrijft de berekeningswijze voor voor het aan de grondexploitaties toe te rekenen rentepercentage. M.i.v. 2025 wordt de omslagrente gehanteerd. Langjarig bedraagt de omslagrente voor Rotterdam 2,5%.

De BBV schrijft ook de disconteringsvoet voor. Deze wordt bepaald op 2% zijnde het maximale meerjarige streefpercentage van de Europese Centrale Bank (ECB) voor inflatie binnen de Eurozone.

De grondexploitatieportefeuille wordt jaarlijks integraal geactualiseerd. Deze actualisatie vindt plaats in de periode september tot en met december. Daarbij worden alle grondexploitaties opnieuw beoordeeld en worden de meest actuele verwachtingen ten aanzien van kosten, opbrengsten en indexeringen verwerkt. De huidige portefeuille is daarom gebaseerd op de uitgangspunten en waarderingen per 1 januari 2026. Gedurende het jaar worden grondexploitaties waar nodig tussentijds geactualiseerd, bijvoorbeeld als ontwikkelingen, besluiten of gewijzigde omstandigheden daar aanleiding toe geven.

In de grondexploitatieportefeuille wordt geen winst of verlies begroot, tenzij specifieke omstandigheden of bestuurlijke besluiten daartoe aanleiding geven. Aangezien daar op dit moment geen sprake of duidelijke uitkomst van is, blijft het begrote resultaat ongewijzigd op € 0. Daarbij wordt opgemerkt dat dit resultaat, mede gezien de huidige macro-economische onzekerheden, nog met de nodige onzekerheid is omgeven. Na afronding van de jaarlijkse actualisatie kan een betrouwbaardere inschatting worden gemaakt van het verwachte resultaat van de grondexploitatieportefeuille.

Gebiedsontwikkeling Carnisse Eiland
In de collegebrief over de stand van zaken van de gebiedsontwikkeling Carnisse Eiland [26bb005610] zijn financiële knelpunten gemeld. De gemeente en de ontwikkelcombinatie werken momenteel verschillende scenario’s en oplossingsrichtingen uit om het tekort op te vangen en verdere vertraging in de ontwikkeling te voorkomen. Omdat de uitkomst van deze gesprekken op dit moment nog niet bekend is, is in de begroting geen financieel effect van een eventueel tekort verwerkt. 

Verdienvermogen

Het verdienvermogen van de totale grondexploitatieportefeuille omvat het saldo van alle grondexploitaties met een positief saldo. Dit is het bedrag dat de gemeente, bij gelijkblijvende uitgangspunten, en daadwerkelijke realisatie gedurende de looptijd van de onderhanden zijnde grondexploitaties gefaseerd conform de BBV-regelgeving als resultaat kan nemen.

Het verdienvermogen tegen netto contante waarde bedraagt ultimo 2025 € 125,3 mln (stand jaarrekening 2025). Tegen eindwaarde bedraagt het verdienvermogen ultimo 2025 € 150,2 mln. Bij het jaarrekeningproces 2026 wordt het verdienvermogen opnieuw berekend en beoordeeld.

Dat sprake is van potentiële winsten komt grotendeels doordat de gemeente verliesnemingen tot 2015 als afwaardering op de boekwaarde verwerkte.

De omvang van het verdienvermogen wordt onder andere bepaald door de uitbreidingslocaties Park Zestienhoven en Nesselande (35%). Maar ook diverse binnenstedelijke locaties leveren een substantiële bijdragen aan het verdienvermogen van de grondexploitatieportefeuille, zoals de ontwikkelingen op Katendrecht, Kop van Zuid, Laurenskwartier en Parkstad (23%).

Omdat binnenstedelijke (her)ontwikkelingen vaak complexer en risicovoller zijn dan de ontwikkeling van uitleggebieden zijn dit wel uitzonderingen. Zo zijn de kosten voor binnenstedelijke verwervingen meestal hoger en is de grond vaker vervuild.

Binnenstedelijke ontwikkelingen zijn voor de ruimtelijke ontwikkeling zeer wenselijk, maar zonder de inzet van eigen middelen doorgaans niet haalbaar als ze traditioneel worden ontwikkeld. Daarom zoekt de gemeente voortdurend naar andere manieren van ontwikkelen, met als kenmerk meer samenwerking met eindgebruikers en investeerders. Het wordt steeds lastiger om nieuwe projecten met een positief plansaldo aan de portefeuille toe te voegen. Daardoor staat het verdienvermogen op de grondexploitaties voortdurend onder druk.

 

Externe ontwikkelingen

Ontwikkelingen woningbouw

De woningbouw in Rotterdam blijft ook in 2026 en de jaren daarna sterk afhankelijk van landelijke en economische ontwikkelingen. Het kabinet handhaaft, zo blijkt uit de Rijksbegroting 2026 (Ministerie van VRO), de ambitie om jaarlijks 100.000 woningen te realiseren en zet hiervoor een samenhangend financieel instrumentarium van circa € 5 miljard in, waaronder de Realisatiestimulans, de Woningbouwimpuls, het Gebiedsbudget en de Grondfaciliteit. De Realisatiestimulans wordt in 2026 voor het eerst uitgekeerd aan gemeenten. Ook is de Wet versterking regie volkshuisvesting op 1 juli 2026 in werking getreden, waarmee overheden weer kunnen sturen op hoeveel, waar en voor wie wordt gebouwd (Rijksoverheid, september 2025). Volgens de Primos-prognose 2026 van ABF Research, uitgevoerd in opdracht van het ministerie van BZK/VRO, komt het landelijke doel van 100.000 woningen in 2027 binnen bereik en neemt het statistisch woningtekort geleidelijk verder af, van 4,8% in 2025 naar 4,6% in 2026.

Private partijen spelen een belangrijke rol bij het realiseren van de bouwambities. Ruim de helft van de geschatte financieringsbehoefte per jaar wordt voldaan door Nederlandse institutionele investeerders. De resterende financiering moet van andere partijen komen, terwijl internationale investeerders zich hebben teruggetrokken uit de Nederlandse nieuwbouwmarkt. Tegelijkertijd trekken ook particuliere beleggers zich terug. Om de nieuwbouwplannen te realiseren is een beter investeringsklimaat nodig.

Het nieuwe Rotterdamse coalitieakkoord 2026-2030 'Vaart maken' verhoogt de lokale ambitie: de gemeente wil toegroeien naar jaarlijks 4.500 woningen (was 3.500 tot 4.000) en kiest voor de bouw van minimaal 15.000 woningen tot en met 2030, waarvan 10.000 in het betaalbare segment. Om dit te ondersteunen wordt volgens het coalitieakkoord het Doorbouwfonds gevuld met € 111 miljoen, deels gedekt uit erfpachtbaten en deels door de rijksbijdrage vanuit de Realisatiestimulans. Daarnaast zet het college in op een flexibelere en snellere aanpak van regelgeving en vergunningverlening, onder meer om de gevolgen van netcongestie voor de woningbouw te beperken.

Economisch gezien is het beeld voor 2026 minder gunstig dan een jaar eerder. Volgens de Monitor Koopwoningmarkt van de TU Delft (op basis van CBS-cijfers) groeide de Nederlandse economie in het eerste kwartaal van 2026 met slechts 0,1%, het laagste niveau in twee jaar, en liep de werkloosheid licht op naar 4,2%. Door aanhoudende internationale (geopolitieke) spanningen, onder meer rond het Midden-Oosten, stegen de energieprijzen en de inflatie en daarmee de bouwkosten en de kosten voor het bouw- en woonrijp maken Hierop heeft de ECB in juni 2026 voor het eerst sinds 2025 haar rente verhoogde (ABN AMRO, hypotheekrente-verwachting 2026). De kapitaalmarktrente en de hypotheekrente liepen daardoor op en het consumenten- en koopwoningmarktvertrouwen (VEH-marktindicator) daalde. ABN AMRO verwacht voor de rest van 2026 een hypotheekrente van circa 3,5% tot 4%, met een grotere kans op een lichte verdere stijging dan op een daling.

De woningmarkt blijft krap, maar de eerste signalen van afkoeling zijn zichtbaar. Volgens de Monitor Koopwoningmarkt vertraagt de prijsstijging van bestaande koopwoningen (de Prijsindex Bestaande Koopwoningen van CBS/Kadaster lag in het eerste kwartaal van 2026 nog 5,2% hoger dan een jaar eerder, tegen hogere percentages in voorgaande kwartalen), wordt er minder vaak en minder fors overboden, en groeit het aanbod sterk. Die aanbodgroei hangt mede samen met een piek in de uitponding van huurwoningen door particuliere verhuurders. Amsterdam laat al enkele kwartalen prijsstabilisatie zien; de TU Delft verwacht dat dit 'rimpeleffect' zich de komende kwartalen verder naar andere regio's uitbreidt. NVM-cijfers laten zien dat dit patroon zich niet tot Amsterdam beperkt: in de G4-gemeenten, waaronder Rotterdam, was in het eerste kwartaal van 2026 al bij twee op de vijf verkopen sprake van een voormalige huurwoning, wat ook daar de gemiddelde verkoopprijs drukt.

Op de landelijke nieuwbouwmarkt neemt het aanbod toe tot het hoogste niveau sinds 2016, maar de verkoop loopt terug, zo blijkt uit de NVM-analyse nieuwbouw over het eerste kwartaal van 2026: het sentiment onder nieuwbouwmakelaars daalt en woningen worden minder snel verkocht. Lange doorlooptijden tussen aankoop en oplevering, hoge overbruggingskosten en oplopende vraagprijzen maken kopers volgens de NVM terughoudender. Netcongestie wordt daarbij steeds vaker genoemd als knelpunt, vooral bij projecten die nog in de planfase zitten; onzekerheid over de tijdige beschikbaarheid van een netaansluiting leidt tot vertraging, fasering en hogere risico's. Ook vergunningstrajecten, capaciteitsgebrek bij gemeenten en bezwaarprocedures blijven volgens de NVM de bouw vertragen.

Wet- en regelgeving en beleidsonzekerheid blijven landelijk van invloed op de investeringsbereidheid in het middenhuursegment. Particuliere en institutionele beleggers verkochten in 2025 aanzienlijk meer middenhuurwoningen dan zij aankochten, mede door de druk op het rendement (LXA Advocaten, op basis van SEO-onderzoek). Minister Boekholt-O'Sullivan (VRO) heeft daarom in haar Kamerbrief van 20 april 2026 een aantal versoepelingen van de wet aangekondigd, gericht op het verbeteren van het investeringsklimaat, vooruitlopend op de wettelijk voorgeschreven evaluatie in 2027. Economen wijzen er daarbij op dat zolang het rendement op verhuur achterblijft bij alternatieve beleggingen, uitponding aantrekkelijk blijft voor grote beleggers (voornamelijk binnen de G4); de vraag is dus of de aangekondigde versoepelingen daarvoor voldoende verschil maken. Voor de toekomst zijn er twee scenario's mogelijk: uitponding vermindert of blijft in dezelfde mate doorzetten. In het laatste scenario zal de nieuwbouw van woningen hier hinder van ondervinden. In Rotterdam is het van belang dat de inzet op alternatieve ontwikkelmodellen wordt voortgezet, waaronder samenwerking met woningcorporaties en coöperatieve woonvormen.

De bouwsector groeit naar verwachting in 2026 en 2027 gematigd door. Volgens de sectorprognose van ABN AMRO blijven netcongestie, personeelstekorten, stikstofregels, bezwaarprocedures en beperkte overheidsbudgetten de productie afremmen, terwijl hogere energie- en materiaalkosten als gevolg van internationale spanningen op de marges drukken. Dit effect is voor materialen met een sterke link naar de petrochemie — zoals dakbedekking, isolatiemateriaal en kunststoffen — al zichtbaar in fors hogere prijzen; voor de bredere materiaalmarkt wordt een vergelijkbaar effect later dit jaar verwacht, mede doordat bedrijven eerst bestaande voorraden afbouwen. Ook de dieselafhankelijkheid van bouwmachinerie maakt de sector gevoelig voor verdere kostenstijgingen, wat de druk vergroot om nieuwbouwwoningen kleiner te maken — nadelig voor de concurrentiepositie van middenkoopwoningen ten opzichte van uitgeponde huurwoningen. Tegelijkertijd biedt de nieuwe Wet versterking regie volkshuisvesting, samen met de verhoogde lokale ambitie uit het coalitieakkoord 'Vaart maken' en het Doorbouwfonds, perspectief om de komende jaren tempo te maken met de Rotterdamse woningbouwopgave.

Ontwikkelingen werklocaties

Uit de Economische Verkenning 2026 blijkt dat de Rotterdamse economie in 2025 een bovengemiddelde groei heeft laten zien. Het is door de geopolitieke situatie echter geen indicatie van een blijvende positieve ontwikkeling. Voor 2026 wordt een lichte krimp verwacht, waarna in 2027 weer lichte groei mogelijk is. De werkgelegenheid in de Rotterdamse regio groeit en stijgt in 2026 en ook in 2027 naar 6,4%. Vooral de bevolkingsontwikkeling wordt in dit onderzoek als positieve factor genoemd. De huishoudens zorgen voor bestedingen aan diverse bedrijven en diensten.

De internationale ontwikkelingen en de energietransitie hebben impact op de industrie. Investeringen worden uitgesteld of zelfs afgesteld en dat geldt in het algemeen voor Nederland, maar raakt de Rotterdamse regio sterker door de directe en indirecte betekenis van het havenindustrieel cluster (inclusief de energiesector) voor de economie. Hiertegenover staat de opkomst van de IT als nieuwe economische pijler. Nieuwe, innovatieve (maak)bedrijven worden cruciaal geacht voor de toekomst van welvaart en welzijn in Rotterdam.

Kantoren

Sinds 2022 en het einde van de corona-crisis is in Nederland de vraag naar kantoren afgenomen terwijl het aanbod toenam. Dit leidde ook in Rotterdam tot een afname van de bestaande voorraad, maar door oplevering van nieuwbouw in met name 2026 is dit niet een structurele trend. De verruiming van het aanbod is in alle G5-steden te zien en houdt verband met voorzichtigheid van kantoorgebruikers. Vanwege de onzekere economische ontwikkeling worden verhuisplannen uitgesteld en bestaande contracten verlengd. Met name de doorstroming naar nieuwe -hoogwaardige maar ook duurdere- kantoren stagneert. De schaarste neemt af op korte termijn; er is zelfs meer leegstand (8,2% volgens Cushman & Wakefield eind 2025) te verwachten. Op de langere termijn is echter meer nieuwbouw nodig om over voldoende kantoren in de hoogste duurzaamheidscategorie te beschikken.

Nieuwe kantoren worden nu ontworpen als aantrekkelijke ontmoetingsplekken (places to be) met horeca, sportfaciliteiten, groen en community-gevoel. Dit is essentieel voor het aantrekken en behouden van talent, vooral onder jongere generaties.

Het eerste kwartaal van 2026 laat een stijging van de opname zien die vooral te danken is aan het Central Business District (tussen Blaak en CS). De tophuren stijgen hier naar € 400 per m2, terwijl er aan de onderkant nog betaalbare kantoren voor € 100 per m2 zijn.

Bedrijven

Hoewel het aanbod van bedrijfsruimte in 2025 is toegenomen, constateren NVM-makelaars dat de structurele krapte niet is opgelost. De vraag neemt af omdat er bijna geen nieuwbouw beschikbaar is en bestaand aanbod kwalitatief vaak tekort schiet. Prijzen van bedrijfsruimten blijven echter stijgen en vooral aan de onderkant ontstaat een mismatch: te duur voor de scale-ups (snelle groeiers) met een bescheiden huisvestingsbudget. Buiten de bedrijventerreinen staat de voorraad bedrijfsruimte onder druk: er is sprake van veroudering en dan wordt transformatie naar wonen vaak als minder riskante en meer rendabele vervolgstap gezien.

De vraag naar logistiek vastgoed blijft omvangrijk en wordt nog steeds gedreven door online winkelen en internationale handel, als staat de groei nu onder druk van de internationale ontwikkelingen en de terugval in de economische groeicijfers en consumentenbestedingen.

De verduurzaming van bedrijventerreinen wordt nog steeds belemmerd door netcongestie en gebrek aan regie. Energiehubs, flexibele stroomvraag en circulaire bedrijventerreinen worden gezien als oplossingen, maar vereisen forse investeringen en samenwerking tussen overheid, netbeheerders en bedrijven.

Detailhandel

De winkelvoorraad in Rotterdam is redelijk stabiel; de leegstand is beperkt omdat incourante winkel vaak snel in gebruik worden genomen door horeca of persoonlijke diensten. Makelaar Cushman & Wakefield beoordeelt de marktsituatie als relatief krap. In 2025 was de opname hoger dan in voorgaande jaren waardoor ook het aanbod daalde. Uit het Koopstromenonderzoek 2025 bleek dat het marktaandeel van het kernwinkelgebied in de regio is vergroot. Rotterdam slaagt er dus in een krimpende sector de aantrekkingskracht te vergroten.

Het stadscentrum is modern en biedt ruimte voor grote winkelunits die in de afgelopen jaren ook in gebruik zijn genomen. De druk ligt vooral op kleinere winkelgebieden waar de reguliere supermarkten een pas op de plaats maken (niet meedoen in schaalvergroting) of zelfs vertrekken. Het aantal verkooppunten van kleinere winkels neemt af en hier ligt een opgave om de waarde van een winkelgebied als locale ontmoetingsplek te versterken met maatschappelijke en/of andere economische functies (bv. horeca, dienstverlening en lichte bedrijvigheid).

Horeca

Rotterdam blijft in trek als hotelstad. Het aantal bezoekers neemt jaarlijks toe. Uit diverse publicaties blijkt dat Rotterdam scoort op sociaal/cultureel gebied zoals kwaliteitsrestaurants, nachtcultuur en horeca. Het totale aantal horecalocaties (incl. cafés) daalt, ook bij de bezorg- en afhaalrestaurants die sinds 2020 een grote groei doormaakten. Uit cijfers van het CBS blijkt echter dat per saldo -en met name in de tweede helft van 2025- de omzet van de horeca in de binnenstad een sterk positieve ontwikkeling laat zien.

 

Winstneming

De resultaatnemingen op de grondexploitatieportefeuille bestaan uit drie onderdelen, te weten:

  1. Winstnemingen
    1. Tussentijdse winstneming
    2. Winstnemingen bij afsluiten van een grondexploitatie
  2. Mutaties op de voorzieningen
  3. Verliesnemingen

Ad 1 Winstnemingen

De berekeningswijze voor tussentijdse winstnemingen wordt voorgeschreven door het BBV en is gebaseerd op de financiële voortgang van het project in relatie tot het verwachte (positieve) resultaat. In overleg met de accountant is een berekeningswijze tot stand gekomen die voldoet aan de BBV-vereisten en die tevens recht doet aan het onzekere karakter van de grondexploitaties. Naar mate de resterende looptijd van een grondexploitatie langer is, worden de onzekerheden groter. De voorziene grondopbrengsten kunnen in de toekomst bijvoorbeeld fors tegenvallen. Reeds gerealiseerde winsten worden teruggenomen als de totale winst op basis van de huidige inzichten kleiner is dan de reeds gerealiseerde winst. In de systematiek wordt hier rekening mee gehouden.

Bij het afsluiten van een grondexploitatie met een positief saldo wordt het volledige saldo als resultaat genomen.

Ad 2 Voorziening verliesgevende grondexploitaties

In geval van een negatief NCW-saldo gedurende de looptijd van een project treft de gemeente bij de jaarafsluiting een (verlies)voorziening ter grootte van het negatieve saldo.

Het saldo van een project kan fluctueren gedurende de looptijd. Bij de jaarafsluiting wordt per project bepaald of de benodigde voorziening hoger of lager is dan de bij de vorige jaarrekening getroffen voorziening. Als de benodigde voorziening hoger is, vindt een toevoeging aan de voorziening plaats ter grootte van het verschil. Als de benodigde voorziening lager is, vindt een vrijval plaats ter grootte van het verschil.

Ad 3 Verliesnemingen

Verliesnemingen boekt de gemeente bij het afsluiten van een grondexploitatie met een negatief saldo.

 

Reserves grondzaken

Rotterdam heeft een groot aantal plannen voor nieuwbouw van woningbouw en werklocaties (bedrijven, kantoren en detailhandel) onderhanden. Het gaat hierbij om initiatieven van de gemeente zelf, maar ook om initiatieven van particulieren.

De gemeente heeft momenteel 89 grondexploitaties in uitvoering (stand jaarrekening 2025: 86 grondexploitaties). Onder andere door marktontwikkelingen kan de planning, het programma en/of de prijs van een grondexploitatie veranderen. Daardoor is van het geraamde saldo van een grondexploitatie niet zeker of dit saldo ook daadwerkelijk wordt gerealiseerd.

Risico’s op projectniveau

Om de financiële risico’s voor de gemeente te beperken, investeert de gemeente niet voordat een redelijke zekerheid bestaat over de realisatie van het project. Om te voorkomen dat een opeenhoping van financiële risico’s voor de gemeente plaatsvindt, beoordeelt de gemeente elk jaar of ingrepen nodig zijn op eventueel ontstane verliezen op plannen. Waar nodig wordt een (verlies)voorziening getroffen of wordt de reeds getroffen voorziening opgehoogd.

Jaarlijks voert de gemeente voor individuele grondexploitaties een risicoanalyse uit. Aan de hand van deze risicoanalyse wordt bepaald welke risicoreserve in het project nodig is om de project specifieke risico’s op te vangen. Voorbeelden van projectspecifieke risico’s zijn het slagen van een bestemmingsplanprocedure of het risico op bodemvervuiling.

In de Monitor Grondexploitaties geeft het college inzicht in de belangrijkste ontwikkelingen per project. De Monitor Grondexploitaties wordt één keer per jaar opgesteld (bij de jaarstukken).

Risico’s op portefeuilleniveau

De projectoverstijgende risico’s (macro-economische effecten, marktrisico’s etc.) worden meegenomen in de berekening van de benodigde weerstandscapaciteit en daarmee in de berekening van het weerstandsvermogen.

De gemeente beoordeelt periodiek het totale planaanbod in de stad in relatie tot actuele marktanalyses. De resultaten hiervan geven onder meer inzicht in wenselijke en noodzakelijke aanpassingen in de gemeentelijke grondexploitatieportefeuille en in de bijbehorende financiële effecten. Het doel van portefeuillesturing is financiële risico’s te beperken en kansen tijdig te signaleren. 

In aansluiting op bovengenoemd beleid bepaalt de gemeente bij de jaarrekening voor de grondexploitatieportefeuille het financiële effect bepaald van risico's die volgen uit de marktanalyse van woon- en werklocaties en van de algemene prijsontwikkelingen. Dit wordt gedaan aan de hand van een risicoanalyse. Hierbij worden de omgevingsrisico's vertaald in verschillende scenario's. De benodigde weerstandscapaciteit is berekend en vastgesteld op € 40 mln (stand jaarrekening 2025).