Begroting 2027
Doel: In 2030 is de gemeentelijke vastgoedportefeuille toekomstbestendiger dan in 2026 en ingericht op het realiseren van de collegedoelstellingen conform de Kadernota Vastgoed.
Paginanummer in website: 86Doel: In 2030 is de gemeentelijke vastgoedportefeuille toekomstbestendiger dan in 2026 en ingericht op het realiseren van de collegedoelstellingen conform de Kadernota Vastgoed
Wat wil de gemeente bereiken?
De gemeente zorgt voor een doelmatige inzet en samenstelling van de vastgoedportefeuille voor maatschappelijke doelstellingen. De portefeuille sluit aan bij de behoeften van gebruikers en inwoners van de gemeente. Het vastgoed bestaat uit ongeveer 2.700 objecten, waarvan 1.550 in de kernportefeuille en 1.150 in de niet-kernportefeuille vallen. De totale boekwaarde bedraagt € 1,7 miljard.
- Het vernieuwen en bouwen van panden zoals in de IHP’s door de raad is vastgesteld en het gezamenlijk met de beleidsdirecties monitoren van behoeften op het terrein van voorzieningen. Hierbij rekening houdend met het feit dat gewijzigde wetgeving over netcongestie negatieve invloed kan hebben op het tempo van het realiseren van panden.
- Het uitvoeren van onderhoud aan vastgoedobjecten op basis van duurzame meerjarenonderhoudsplannen (dMJOP’s) in overeenstemming met de begroting.
- Het verduurzamen van objecten in de kernportefeuille Vastgoed.
- Het verkopen van vastgoed dat geen gemeentelijk beleidsdoel meer dient.
Wat gaan we daarvoor doen?
1. Het vernieuwen en bouwen van panden zoals in de IHP’s door de raad is vastgesteld en het gezamenlijk met de beleidsdirecties monitoren van behoeften op het terrein van voorzieningen. Hierbij rekening houdend met het feit dat gewijzigde wetgeving over netcongestie negatieve invloed kan hebben op het tempo van het realiseren van panden.
In 2026 staan 18 opleveringen gepland, waarvan 5 projecten in de eerste helft van 2026 zijn gerealiseerd. Dit aantal van 18 is inclusief de vernieuwing van 4 kunstgrasvelden.
Netcongestie vormt een risico voor de opleveringen in de komende jaren. Door vervangingsinvesteringen en grootschalige renovaties wordt de maatschappelijke vastgoedportefeuille stap voor stap duurzamer en toekomstbestendiger. Tegelijkertijd leidt de beperkte transportcapaciteit op het elektriciteitsnet tot onzekerheid over de tijdige aansluiting van nieuwbouwprojecten en duurzame energie-installaties. Dit kan het aantal jaarlijkse opleveringen binnen de portefeuille vertragen. Daarom heeft de gemeente voor de deadline van 1 juli – het moment waarop nieuwe regels zijn ingevoerd – 20 aanvragen tot prioritering ingediend voor verzwaarde of nieuwe aansluitingen. Dit voorkomt dat de oplevering van maatschappelijk vastgoed in de komende jaren stilvalt.
Netcongestie vraagt om een andere manier van werken: in planning, ontwerp én samenwerking. Energie moet slimmer en efficiënter worden ingezet. Projecten kunnen niet langer los van elkaar worden bekeken. Door actieve regie over de portefeuille, coördinatie van aanvragen en strategische prioritering blijft groei mogelijk. Dit vraagt echter om een andere organisatie en sturing van het proces.
2. Het uitvoeren van onderhoud aan vastgoedobjecten op basis van duurzame meerjarenonderhoudsplannen (dMJOP’s) in overeenstemming met de begroting.
De gemeente werkt aan een professionele en voorspelbare onderhoudssturing van de vastgoedportefeuille. De geactualiseerde dMJOP’s vormen hiervoor de basis. De gemeente gebruikt deze om onderhoudswerkzaamheden meerjarig te plannen, te rangschikken en financieel in de begroting te verwerken.
Het doel is om voor alle objecten waarvoor de gemeente verantwoordelijk is voor het planmatig onderhoud een actueel dMJOP te hebben. Dit geldt ook voor de energiebesparende maatregelen uit de Erkende Maatregelen Lijsten (EML). Voor een deel van de maatschappelijke vastgoedportefeuille ligt de verantwoordelijkheid voor het meerjarig onderhoud bij externe partijen, zoals het Sportbedrijf en schoolbesturen. Voor deze objecten worden de onderhoudsplannen door de betreffende partijen opgesteld en beheerd.
Door de dMJOP’s eenduidig te definiëren, registreren, bij te werken en te beheren, ontstaat een betrouwbare en actuele basis voor het plannen en uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden.
In 2027 zullen alle objecten uit de kernportefeuille waarvoor de gemeente verantwoordelijk is voor het meerjarig onderhoud (momenteel 340 objecten) een dMJOP hebben. In 2025 waren er 176 geactualiseerde dMJOP's klaar, in 2026 worden dat 260 dMJOP's. Deze aantallen kunnen veranderen door strategische vastgoedkeuzes zoals aankoop, verkoop, sloop, overdracht van de onderhoudsverantwoordelijkheid) of wijzigingen in de samenstelling van de vastgoedportefeuille.
3. Het verduurzamen van objecten in de kernportefeuille Vastgoed
- Verduurzamingsstrategie volgens de Kadernota Vastgoed:
- De gemeente past duurzame maatregelen toe bij onderhoud en wettelijke verplichtingen tijdens de exploitatie van gebouwen. Hiervoor worden de duurzame meerjarenonderhoudsplannen gebruikt. Dat kan in drie varianten. Maatregelen die wettelijk verplicht zijn, maatregelen die terugverdienbaar zijn binnen de exploitatietermijn en zogenaamde ‘no-regret’ maatregelen. Die investeringen verdienen zich niet direct terug, maar bereiden voor op de eisen voor klimaatneutraal bouwen in 2050. Ook verlengen ze de levensduur van het gebouw. Daarnaast brengt de gemeente zonnepanelen in beeld.
- De gemeente voert vervanging en grootschalige renovatie uit via het IHP-spoor. Gebouwen worden aardgasvrij en voldoen aan BENG (Bijna EnergieNeutraal Gebouw). Realisatie van minimaal Gemeentelijke Praktijk Richtlijn (GPR) 7,5 of Building Research Establishment Environmental Assessment Method (BREEAM) Good (40 jaar afschrijftermijn). Bij gebouwen die minimaal 20 jaar in de portefeuille blijven, wordt gerenoveerd naar de renovatiestandaard (20 jaar afschrijftermijn).
- De gemeente zorgt ervoor dat in 2027 alle objecten een energielabel hebben (nulmeting in 2026).
- De energieprestatie van onze kernportefeuille worden stapsgewijs verbeterd (minimaal label C). In 2030 heeft minimaal 20% van de objecten in de kernportefeuille label A+++.
- Alle IHP-projecten vanaf 2025 hebben een EPC van 0 (continu monitoren) / ENG. Dit is voorbereiding op de verplichting tot Zero Emission Building per 1 januari 2028.
- In de concernhuisvestingportefeuille voert de gemeente de acties uit die nodig zijn voor de CO2 prestatieladder.
- De gemeente onderzoekt klimaatrisico’s en benodigde maatregelen in 2026 via het programma Verduurzamingsaanpak Maatschappelijk Vastgoed. Dit gebeurt in samenwerking met diverse partners zoals het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG), onder leiding van de Dutch Green Building Council (DGBC).
4. Het verkopen van vastgoed dat geen gemeentelijk beleidsdoel meer dient
Van de 85 objecten met een verkoopbestemming zijn in 2025 in totaal 25 objecten verkocht en geleverd, of intern overgedragen, omdat deze alsnog nodig bleken voor gemeentelijke doelstellingen. Hierdoor daalde de verkoopportefeuille naar 60 objecten per 1 januari 2026. Deze resterende objecten zijn opgenomen in de verkoopbegroting en verdeeld over de jaarschijven 2026 en 2027.
Aan het begroten van verkoopopbrengsten blijven onzekerheden verbonden. Het is immers niet vanzelfsprekend dat voor elk object een geschikte en bereidwillige koper wordt gevonden. Daarnaast kan onzekerheid bestaan over het moment waarop een transactie daadwerkelijk wordt afgerond, de uiteindelijke koopsom en de voorwaarden waaronder de verkoop plaatsvindt. Marktontwikkelingen, juridische problemen, financieringskwesties en bestuurlijke besluiten kunnen de haalbaarheid en planning beïnvloeden. De begroting is daarom dynamisch. De gemeente past deze aan bij de reguliere begrotingsmomenten, op basis van de meest recente inzichten.
Indicatoren
1. Het vernieuwen en bouwen van panden zoals in de IHP’s door de raad is vastgesteld en het gezamenlijk met de beleidsdirecties monitoren van behoeften op het terrein van voorzieningen. Hierbij rekening houdend met het feit dat gewijzigde wetgeving over netcongestie negatieve invloed kan hebben op het tempo van het realiseren van panden.
Begin 2026 zijn vier nieuwbouwprojecten opgeleverd, waaronder het grote project Stadionpark Varkenoord. Het nieuwbouwcomplex bestaat uit twee schoolgebouwen voor twee basisscholen. Daarnaast beschikt dit over een grote sporthal en meerdere sportruimtes die worden beheerd door Sportbedrijf Rotterdam. Vanaf schooljaar 2026/2027 gaan hier ruim 1.700 leerlingen naar school én sporten.
In het voorjaar is het nieuwe poppodium Baroeg geopend. Hiermee is de capaciteit van de zaal van 350 naar 500 bezoekers gegaan.
2. Het uitvoeren van onderhoud aan vastgoedobjecten op basis van duurzame meerjarenonderhoudsplannen (dMJOP’s) in overeenstemming met de begroting.
Per juni 2026 waren 227 geactualiseerde dMJOP’s gereed, het doel voor 2026 zal naar verwachting worden bereikt. Daarnaast werkt de gemeente aan een betere manier om het onderhoud aan te sturen. Door realistischer te plannen, de voortgang goed te volgen en op tijd bij te sturen, maakt de gemeente de planning betrouwbaarder. Hierdoor wordt beter duidelijk wanneer het onderhoud wordt uitgevoerd.
3. Het verduurzamen van objecten in de kernportefeuille Vastgoed
Ingezette acties Verduurzamen Vastgoed 2026:
- De gemeente start met de actualisering van de routekaart. Het doel is om voor elk pand in de gehele portefeuille duidelijk te krijgen wanneer het voldoet aan de eindnorm (energieneutraal in 2050). Het eerste deel (portefeuille Welzijn en Zorg) is in september opgeleverd.
- De gemeente breidt de circulaire aanpak verder uit. Dat gebeurt onder andere door circulaire principes toe te voegen bij Beheer en Onderhoud.
- De gemeente neemt deel aan de ontwikkeltafel Klimaatrisico’s gemeentelijk vastgoed. Daarbij worden risico’s, maatregelen en kosten in beeld gebracht.
- In 2026 voert de gemeente een nulmeting uit naar de aanwezigheid van energielabels.
4. Het verkopen van vastgoed dat geen gemeentelijk beleidsdoel meer dient
| Indicatoren | Tweede herziening 2026 | Realisatie 2026 (01-06-2026) |
Raming |
| Aantal te verkopen objecten | 30 | 6 | 30 |
| Resultaat verkoop objecten (opbrengst minus boekwaarde) |
€ 13,8 mln | € 2,6 mln | € 25,5 mln |
Tot 1 juni 2026 zijn 6 objecten verkocht en geleverd. Het verkoopresultaat bedraagt € 2,6 mln. De gemeente sluit momenteel koopovereenkomsten voor meerdere objecten. De juridische levering vindt naar verwachting plaats in het derde en vierde kwartaal van 2026. De gemeente verantwoordt de verkoop definitief aan het einde van het jaar. De verkoopbegroting past de gemeente bij de reguliere begrotingsmomenten aan. De aanpassing gebeurt op basis van de meest recente inzichten.
Noemenswaardige risico's in de verkoopbegroting
- Onzekerheid verhuurde woningen
De begroting 2027 bevat een groot aantal verhuurde woningen, gewaardeerd op 70% van de WOZ-waarde (€ 7,5 mln). Deze waardering is voorzichtig, maar blijkt in de praktijk vaak nog te hoog. De WOZ-waarde is namelijk gebaseerd op leegwaarde, verhuurde woningen brengen doorgaans veel minder op. Voor meerdere woningen zijn openbare verkoopprocedures doorlopen, maar zonder belangstelling of biedingen. De markt vraagt nu nauwelijks naar verhuurde woningen. - Onzekerheid Schiedamsedijk 95 (€ 16 mln)
De gemeente en de beoogde koper willen levering in het eerste kwartaal van 2027. Dat past bij de gebiedsontwikkeling. De verkoopopbrengst en het resultaat verschuiven hierdoor. Partijen onderhandelen over de voorwaarden en streven naar een getekende overeenkomst eind 2026. - Onzekerheid bij begroting tegen WOZ-waarde
Bij de begrotingsactualisatie gebruikt de gemeente de meest recente WOZ-waarderingen (verkoopresultaat = WOZ-waarde minus de boekwaarde). De taxateur kan deze waarden zowel omhoog als omlaag bijstellen. Dat beïnvloedt direct het verkoopresultaat en de verkoopbegroting. - Transactie Pompenburg/ RISE
De verkoop van Pompenburg aan Red Company is ingewikkeld en omvat 10 gemeentelijke objecten. De gemeente levert 9 objecten pas in 2027 of later. Voor de parkeergarage streeft de gemeente naar een overeenkomst en mogelijke levering in 2026. Dit staat verwerkt in de tweede herziening van de verkoopbegroting. - Onzekerheid door complexiteit
De overgebleven verkooplijst bestaat steeds meer uit ingewikkelde objecten. Dat maakt verkooptrajecten tijdrovender. En vraagt meer voorbereiding en besluitvorming dan bij eerdere verkochte objecten. Bovendien is het niet zeker dat voor elk gemeentelijk vastgoedobject met verkoopbestemming een koper wordt gevonden.
Risico's
Nadere uitwerking vindt plaats in het volgende P&C-product.