Jaarstukken 2025

Grondbeleid

Paginanummer in website: 191

Grondbeleid

 

Beleid

Rotterdam werkt aan een aantrekkelijke woonstad met een sterke economie, zoals vastgelegd in de Omgevingsvisie Rotterdam, en zoals verwoord in het coalitieakkoord ‘Eén Stad’. De uitwerking van fijn wonen en leven in een wereldstad richt zich erop dat mensen in allerlei levensfasen en met verschillende inkomens en woonwensen fijn kunnen wonen, werken en verblijven in Rotterdam. Vandaag, morgen en overmorgen.

De ambities voor de toekomst zijn aangescherpt in de Omgevingsvisie Rotterdam: “De Veranderstad, werken aan een wereldstad voor iedereen”. Daarin staat dat Rotterdam kiest voor goede groei. Groei die bijdraagt aan het welzijn van de inwoners, aan een duurzame samenleving en aan economische vooruitgang. Om richting te bepalen bij goede groei wordt gebruik gemaakt van het kompas met de perspectieven: compact, gezond, inclusief, duurzaam en productief. En om goede groei te concretiseren, worden in deze omgevingsvisie vijf hoofdkeuzes gemaakt. Belangrijke hoofdkeuzen voor het grondbeleid zijn daarbij: Verstedelijken & verbinden, Prettig leven in de delta en Schouders onder de energie- en grondstoffentransitie.

Bouwen en ontwikkelen in Rotterdam moet voor nu en voor de lange termijn. Het verlichten van de druk op de woningmarkt blijft daarbij de belangrijkste opgave, met name voor middeninkomens, studenten en ouderen.

De komende jaren wordt ingezet op het jaarlijks starten met de bouw van 3.500 tot 4.000 woningen, zowel vanuit een actieve als een faciliterende rol. Het thema betaalbaarheid is nadrukkelijk een belangrijk aandachtspunt in deze bouwopgave. Zo zet het college zich met het Doorbouwakkoord maximaal in op de realisatie van betaalbare woningen conform de collegedoelstelling. Daarnaast spelen duurzaamheid en energiezuinig een grote rol. Dit te realiseren, vraagt om flinke keuzes, maatregelen en investeringen.

De gemeente zet zich in om nieuw investerend en organiserend vermogen voor Rotterdam aan te trekken. Zodoende wil de gemeente innovatieve initiatieven stimuleren en optimaal ruimte bieden.

 

Externe ontwikkelingen

Ontwikkelingen woningbouw

In 2025 stond de woningbouw in Rotterdam in het teken van een voorzichtig herstel, binnen een nog steeds krappe woningmarkt en onder invloed van zowel landelijke beleidsontwikkelingen als economische omstandigheden. Het rijksbeleid van het kabinet-Schoof, gericht op het realiseren van jaarlijks 100.000 woningen, is in 2025 ongewijzigd voortgezet. De beschikbare rijksmiddelen, waaronder de woningbouwimpuls en middelen voor betaalbare woningbouw, bleven daarmee een belangrijk kader voor de lokale woningbouwopgave. Het kabinet stelt tot en met 2030 circa € 5 miljard beschikbaar voor woningbouw.

Economisch gezien kenmerkte 2025 zich door een stabilisatie van de (hypotheek)rente en een verdere afname van de inflatie ten opzichte van de voorgaande jaren. Dit had een licht positief effect op het consumentenvertrouwen en de financierbaarheid van woningbouwprojecten. Tegelijkertijd bleef de woningbouwsector kwetsbaar door aanhoudende arbeidsmarktkrapte, stikstofbeperkingen en onzekerheden in de vroege planfase van met name complexe binnenstedelijke ontwikkelingen.

De Wet betaalbare huur, die medio 2024 in werking is getreden, had in 2025 merkbare effecten op de investeringsbereidheid in het middenhuursegment. Met name particuliere en buitenlandse beleggers bleven terughoudend, terwijl Nederlandse institutionele beleggers en woningcorporaties geleidelijk weer actiever werden. In Rotterdam leidde dit tot aanpassingen in de projectprogrammering en een sterkere nadruk op samenwerking met woningcorporaties en alternatieve ontwikkelmodellen, zoals collectief en coöperatief wonen.

De bouwsector herstelt voorzichtig, maar blijft kwetsbaar door stikstofregels, problemen met het elektriciteitsnet en tekorten aan personeel. Deze problemen zorgen voor vertraging, vooral bij complexe projecten in de stad.

De woningmarkt bleef in 2025 krap. Zowel landelijk als lokaal stegen de woningprijzen in de bestaande voorraad, al was de prijsontwikkeling in Rotterdam gematigder dan het landelijke gemiddelde. Het tekort aan betaalbare woningen bleef daarmee een belangrijk aandachtspunt. Appartementen vormden, mede door de focus op binnenstedelijke verdichting en betaalbaarheid, opnieuw het grootste aandeel van de nieuwbouwproductie. In het vierde kwartaal 2025 was volgens het CBS de gemiddelde verkoopprijs van een bestaande woning in Nederland € 485.500, in Rotterdam was dat € 418.500.

In 2025 is in Rotterdam de bouw gestart van 4.160 woningen, waarvan 354 flexwoningen en 65% (22% sociaal & 43% midden) in het betaalbare segment. Daarmee is invulling gegeven aan de gemeentelijke ambities op het gebied van betaalbaarheid, ondanks de blijvende marktdruk en uitvoeringsrisico’s.

Voor een nadere toelichting op de woningbouwproductie wordt verwezen naar het programma Stedelijke Ontwikkeling.

 

Ontwikkelingen werklocaties

Uit de Economische Verkenning Rotterdam 2025 (EVR 2025) blijkt dat de Rotterdamse economie in 2025 een gematigd groeipad kende, maar de kracht miste om écht voorop te lopen in Nederland. Ondanks aanhoudende economische groei en stijgende werkgelegenheid, blijven structurele uitdagingen zoals een mismatch op de arbeidsmarkt, een minder snel groeiende economische centrumfunctie en geopolitieke onzekerheden knellen. Het bruto regionaal product (BRP) in Rijnmond groeide in 2025 met 1,3% (vergelijkbaar met de landelijke trend). De werkgelegenheid groeide met 0,7%. De regio kampt met aanhoudende krapte op de arbeidsmarkt. De participatiegraad stijgt, maar vooral in sectoren met flexibele, laagbetaalde banen.

Kantorenmarkt

In 2025 kwam de opname voor geheel Nederland uit op 910.400 m² (-10% t.o.v. 2024). Opvallend is dat het aantal kantoorpanden in aanbod sterker stijgt dan de oppervlakte. Dit wijst erop dat vooral kleinere kantoorruimten in aanbod zijn gekomen. Makelaars van NVM geven aan dat het tekort aan kwalitatief goede kantoren de belangrijkste trend is op de kantorenmarkt. Zij zien vaak dat er in hun werkgebied te weinig moderne kantoren op toplocaties beschikbaar zijn. De huurprijzen aan de bovenkant van de markt stijgen door het tekort aan kwalitatief goed aanbod. Tegelijkertijd neemt de hoeveelheid beschikbare kantoorruimte in Nederland toe. Deze tegengestelde ontwikkeling laat zien dat de verschillen tussen toplocaties en overige locaties groter worden. Dit geldt ook voor Rotterdam waar de ontwikkeling van nieuw aanbod zich concentreert in Central Business District en tophuren tot € 360 per m2 worden geregistreerd.

Bedrijfsruimtemarkt

In het vierde kwartaal 2025 is het meeste vierkante meter bedrijfsruimte opgenomen sinds het vierde kwartaal 2021. Hiermee komt het totale opnamecijfer in 2025 uit op 4,77 miljoen m², wat ongeveer gelijk is aan 2024. Het aanbod van bedrijfsruimte stijgt eind 2025 voor het vijfde kwartaal op rij. In een jaar tijd is het aanbod van bedrijfsruimte met 23% gestegen. Toch is de markt nog krap met 4,7% aanbod. Dat was 4,2% een jaar geleden. De verruiming is niet aan de orde in de Randstad. In de Rotterdamse regio heeft de schaarste tot grote huurverhogingen geleid. In Rotterdam ging het om een toename van 60 tot 70% in 10 jaar, waardoor Rotterdam van een gemiddeld prijsniveau doorschoot naar de positie van duurste bedrijfsruimteaanbieder. Volgens ABN AMRO lag de productie in december lager, waardoor de groei afzwakte. Zowel de productie als nieuwe exportorders namen licht af. Daar tegenover staat de opschaling van de Nederlandse Defensie. Defensie is een zekere huurder en daarom hebben vastgoedpartijen al meer inzet op de bedrijfsruimtemarkt aangekondigd.

Winkelmarkt

De opname van winkelruimte stijgt voor het derde jaar op rij. In het vierde kwartaal was de opname 33% hoger dan het derde kwartaal en 18% hoger dan het vierde kwartaal van 2024. Dit bevestigt het herstel van de winkelmarkt: in heel 2025 ligt de winkelopname 4% hoger dan een jaar eerder, het derde jaar op rij met groei. Vooral grotere winkelruimten springen eruit: het segment vanaf 1.000 m² noteerde het hoogste opnamevolume in jaren. De grote steden deden het minder goed in 2025, waarschijnlijk doordat er dit jaar veel minder panden beschikbaar kwamen door het lagere aantal faillissementen. Ook de huurprijzen laten in 2025 een voorzichtig herstel zien op de toplocaties in de grote winkelsteden. Op overige locaties is de vraag beperkt en staan de vastgoedprijzen onder neerwaartse druk. In het vierde kwartaal steeg het aantal vierkante meters winkelruimte in aanbod met 1% tot een totaal van 1,27 miljoen m² en dit wijst op een afvlakkende groei.

Horeca

De sector horeca & recreatie telt ongeveer 80.000 bedrijven en biedt werk aan ongeveer 800.000 mensen. Veel mensen doen graag activiteiten buitenshuis in hun vrije tijd. Volgens ABN-AMRO zijn eet- en drinkgelegenheden zoals restaurants en cafés in 2025 in iets rustiger vaarwater terecht gekomen. Uitdagingen blijven echter op de korte en lange termijn. Zo stijgen voedselprijzen en houdt het personeelstekort aan. Echter de groei van de koopkracht zorgt voor hogere consumentenbestedingen. In de eerste drie kwartalen van 2025 steeg de omzet bij eet- en drinkgelegenheden met 5% en het productievolume met 1,3% ten opzichte van dezelfde kwartalen in 2024.Uit de data van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) blijkt verder dat het aantal faillissementen in 2025 hoog lag, maar wel licht daalde ten opzichte van het jaar ervoor. De financiële situatie in de horeca is echter nog steeds heel lastig. Uit de Conjunctuurenquête van het CBS blijkt dat ondernemers van met name kleine horecabedrijven hun schulden als problematisch ervaren. Van de horecaondernemers met tussen de 5 en 50 medewerkers geeft bijna een kwart aan dat zij hun schulden als problematisch zien. Voor alle horecaondernemers bedraagt dit 20%, dat is een sterke stijging ten opzichte van november 2023 toen het aandeel slechts 12,2% was. Uit dezelfde Conjunctuurenquête blijkt dat 8% van de horecaondernemers met vijf tot vijftig werknemers vreest niet langer dan een jaar te kunnen blijven draaien. De moeilijke financiële situatie is terug te zien aan het aantal opheffingen: dit staat op het hoogste niveau in tien jaar.

Hotels

De vrijetijdssector bevindt zich in een omgeving met positieve ontwikkelingen van de vraag aan de ene kant en structurele uitdagingen aan de andere. De uitgangspositie lijkt gunstig: het toerisme vanuit binnen- en buitenland groeit en de koopkracht is toegenomen. Deze factoren vormen een solide basis voor verdere expansie. Tegelijkertijd wil een grote groep ondernemers binnen tien jaar stoppen met hun bedrijf, terwijl opvolgers schaarser worden en modernisering om kapitaal vraagt.

Beleggingsmarkt

Het beleggingsvolume is in de laatste drie maanden van 2025 flink aangetrokken. Met name in de bedrijfsruimtemarkt nam het volume sterk toe met enkele opvallend grote deals. In totaal is in 2025 € 11,3 miljard belegd in vastgoed, een plus van 12% vergeleken met 2024. Veel beleggers zijn echter nog terughoudend en dit remt de omloopsnelheid. Beleggers zijn kritischer geworden en eisen meer rendement. Door de druk op woningbeleggingen verschuift de interesse van veel box 3-beleggers naar bedrijfsruimten. Kleinschalige beleggingen van circa € 500.000 tot € 2.500.000 zijn in trek, vooral bij family offices en particuliere beleggers. Desondanks noemt de NVM vooral de hoge vraagprijzen en het beperkte aanbod van kwalitatieve beleggingsobjecten als de grootste uitdaging in de beleggingsmarkt.

 

Wijze van uitvoering grondbeleid

De gemeente hanteert de ‘normatief residuele methode’ voor het tot stand komen van grondprijzen. Hierbij wordt op basis van kengetallen bepaald welk aandeel (grondquote) de grond heeft in de stichtingskosten van het te realiseren vastgoed. Daarnaast zet de gemeente zich in voor de marktbenadering en het aantrekken van investerend vermogen.

Specifieke beleidsdoelstellingen vragen om een gerichte aanpak in programma’s. Om versnelling in de woningbouwopgave mogelijk te maken wordt het grondbeleidsinstrumentarium voortdurend vernieuwd en waar mogelijk verruimd of aangescherpt. In februari 2024 heeft de raad de nota Grondbeleid vastgesteld. De belangrijkste doelstelling van dit grondbeleid is: "De gemeente zet zich in om binnen de gestelde kaders en met inzet van de ter beschikking staande instrumenten en financiële middelen, door middel van  grondbeleid gemeentelijke doelstellingen en ambities te realiseren in samenwerking met derden". In oktober 2025 is de raad geïnformeerd over de door het college vastgestelde grondprijzenbrief 2026. Deze grondprijzenbrief behandelt de belangrijkste principes en richtlijnen die worden toegepast bij het bepalen en vaststellen van de grondwaarde die de gemeente vraagt bij de verkoop in eigendom of uitgifte in erfpacht van grond. Voor drie grondexploitaties geldt dat de minimale grondprijs uit de grondprijzenbrief niet kon worden verwerkt. Dit komt doordat voor deze grondexploitaties vastgestelde programma's met door de gemeenteraad vastgestelde uitgangspunten dan niet meer zijn te realiseren. Het gaat om de grondexploitaties Merwehaven, Rijnhaven en Sportcampus. Wel zijn voor deze grondexploitaties de (vaste) sociale grondprijs en de (vaste) grondprijs voor maatschappelijke voorzieningen toegepast.

Het ruimtelijk economisch perspectief, de gemeentelijke rolopvatting en de gewenste sturing op gebiedsontwikkelingen met behulp van het grondinstrumentarium, hebben gevolgen voor de wijze waarop en het tempo waarin gebiedsontwikkelingen tot uitvoering komen. Gebiedsontwikkelingen zijn steeds complexer. Dat komt onder andere door de betrokkenheid van meerdere partijen en het bouwen in de bestaande leefomgeving. De complexiteit van gebiedsontwikkelingen dwingt de gemeente scherp te zijn op de wijze waarop zij haar schaarse mensen en middelen inzet. De inzet van actief grondbeleid (grondexploitaties) biedt de meeste mogelijkheden om te sturen op de gebiedsontwikkeling. Daarnaast heeft de gemeente via in het verleden gesloten privaatrechtelijk grondcontracten de mogelijkheid om, behalve via publiekrechtelijke weg, ook privaatrechtelijk op het grondgebruik te sturen. Een andere mogelijkheid is samenwerking met partners aan te gaan, maar er zijn ook veel situaties waarin de gemeente een ontwikkeling alleen faciliteert.

Op basis van actuele marktanalyses en van gemeentelijke ambities, bijvoorbeeld om een aantrekkelijke doelgroep in de gemeente te kunnen huisvesten, stelt de gemeente de eigen lopende grondexploitaties bij op project- en portefeuilleniveau. Voor het ondervangen van projectspecifieke risico’s bevatten de meeste grondexploitaties een post 'onvoorzien’ als onderdeel van de reguliere kosten- en opbrengstsoorten. Projectoverstijgende risico's, zoals macro-economische effecten en marktontwikkelingen, hebben hun weerslag op het benodigde weerstandsvermogen voor de gemeentelijke begroting.

Voor het inzicht op portefeuilleniveau wordt de gemeenteraad jaarlijks de Markt-, Grond- en Vastgoedrapportage Rotterdam (MGVR) aangeboden. Voor de MGVR onderzoekt de gemeente de trends en marktontwikkelingen bij woningbouw, werklocaties en maatschappelijke voorzieningen. De analyse van deze ontwikkelingen leidt tot een uiteenzetting van risico’s en kansen voor het planaanbod in Rotterdam en een raming van het benodigde weerstandsvermogen.

 

Resultaten grondexploitatieportefeuille

Overzicht grondexploitatieportefeuille

Grondexploitaties worden in principe alleen naar uitvoering gebracht als deze minimaal financieel neutraal kunnen worden uitgevoerd. Wel kan daarvoor een bijdrage uit gemeentelijke middelen nodig zijn, zoals een bijdrage uit een bestemmingsreserve.

In 2025 is gestart met de uitvoering van de grondexploitaties Schoterboshof, Lemairepark, Romeynshof en Pannekoekstraat. Er zijn geen grondexploitaties gereedgemeld in 2025. Het aantal actieve grondexploitaties komt daarmee uit op 86 (ultimo 2024 waren dat er 82).

De grondexploitatieportefeuille bevat in totaal (afgerond) 15.400 nog te realiseren woningen, 169.000 m2 bvo (bruto vloeroppervlak) kantoren, 139.000 m2 bedrijven en 900 m2 bvo winkels in de periode 2026 tot  het einde van de looptijd van de onderhanden grondexploitaties.

 

Financieel resultaat

De projectadministratie van de grondexploitaties bevat enerzijds de gerealiseerde kosten en opbrengsten en anderzijds de begroting van de nog te maken kosten en voorziene opbrengsten. De gemeente maakt alle posten contant. Gesaldeerd ontstaat daardoor de netto contante waarde (NCW) van het project.

Voor een betrouwbare inschatting van de waardeontwikkeling van de grondexploitatieportefeuille zijn verschillende externe factoren van invloed. Door de economische ontwikkelingen kan sprake zijn van prijsdalingen of -stijgingen. In de grondexploitaties rekent de gemeente daarom met langjarige gemiddelde parameters voor kosten- en opbrengststijgingen en voor renteontwikkelingen. Een verandering van de langjarige parameters kan grote invloed hebben op de uitkomst van de NCW-berekening.

De lange-termijn parameters die worden gehanteerd voor de periode 2026 t/m 2035 zijn:

Parameter %
Rente 2,5%
Disconteringsvoet 2%
Opbrengststijging 1% (2026: 3%, 2027: 2%)
Kostenstijging 2% (2026: 3%)

Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) schrijft de berekeningswijze voor voor het aan de grondexploitaties toe te rekenen rentepercentage. M.i.v. 2025 wordt de omslagrente gehanteerd. Langjarig bedraagt de omslagrente voor Rotterdam 2,5%.

De BBV schrijft ook de disconteringsvoet voor. Deze wordt bepaald op 2% zijnde het maximale meerjarige streefpercentage van de Europese Centrale Bank (ECB) voor inflatie binnen de Eurozone.

Daarnaast voert de gemeente jaarlijks een analyse uit om te bepalen of een aanpassing nodig is van de lange-termijn parameters. Op basis van de analyse komt het percentage van de opbrengststijging meerjarig op 1% uit (met uitzondering van een stijging van 3% in 2026 en 2% in 2027). Vanaf 2036 staat de opbrengststijging op 0%. Dit is een beheersmaatregel die voortkomt uit het BBV in relatie tot de 10-jaars termijn van de grondexploitaties. Hiermee is duidelijk dat de opbrengstparameter voor de korte termijn meebeweegt met de marktontwikkelingen en voor de lange termijn geleidelijk richting de vastgestelde 0% gaat. Het percentage voor de kostenstijging komt meerjarig uit op 2% (met uitzondering van een stijging van 3% in 2026).

 

Raming nog te maken kosten en opbrengsten

De ramingen van de nog te maken kosten en nog te realiseren opbrengsten in de grondexploitaties zijn gebaseerd op de inzichten ultimo 2025 en de daarbij behorende inschatting van de uitgangspunten, de parameters (indices) en de risico's. Uiteraard is deze inschatting omgeven door onzekerheden en wordt deze periodiek herzien, waarbij de waardering in het komende jaar zowel positief als negatief kan uitvallen.

Afhankelijk van de marktomstandigheden zijn er onzekerheden voor de geraamde afzetmogelijkheden voor woning- en werklocaties en voor de mogelijke uitkomsten daarvan.

De nog te maken kosten en nog te realiseren opbrengsten zijn in onderstaande tabel weergegeven. Ter indicatie is tevens de boekwaarde ultimo 2025 van de onderhanden grondexploitaties opgenomen. Deze boekwaarde is inclusief de aan de grondexploitaties toegerekende rente.

Toekomstige kosten en opbrengsten (nominaal)

Ultimo 2024

(mln)

Ultimo 2025

(mln)

Boekwaarde ultimo 2025

(mln)

Apparaatskosten 69 68 252
Verwervingen 42 64 591
Bouw- en woonrijpmaken 480 500 1.357
Overige kosten 112 90 408
Totaal kosten 703 722 2.608
       
Gronduitgiften 607 605 1.678
Subsidies 21 18 549
Overige opbrengsten 82 90 293
Totaal opbrengsten 710 713 2.520

De mutaties in de toekomstige kosten en opbrengsten worden met name veroorzaakt door de grondexploitaties die in 2025 in uitvoering zijn gegaan (Schoterboshof, Lemairepark, Romeynshof en Pannekoekstraat) en de herzieningen die in 2025 hebben plaatsgevonden (Parkstad, Tweebosbuurt,  Nieuw Kralingen en Maasranden).

Voor projectspecifieke risico's die zich in een grondexploitatie kunnen voordoen wordt in de grondexploitatiebegroting een bedrag 'onzekerheidsreserve' opgenomen. Het totaal van de in de individuele grondexploitaties opgenomen onzekerheidsreserves (als onderdeel van de overige kosten) bedraagt nominaal ultimo 2025 € 55,5 mln (ultimo 2024: € 61,0 mln). Dit bedrag komt voort uit een simulatie van voor ieder individueel project geïnventariseerde kansen en risico's die gedurende de looptijd van het betreffende project kunnen voor komen. Als geen rekening gehouden zou worden met kansen, zou dit bedrag hoger worden.

Het verwachte eindresultaat op NCW van alle projecten (positieve en negatieve resultaten) bedraagt - € 91,0 mln (ultimo 2024: - € 68,5 mln). Het verwachte eindresultaat op eindwaarde (EW) van alle projecten (positieve en negatieve resultaten) bedraagt - € 98,5 mln (ultimo 2024: - € 74,3 mln).

 

Resultaatneming

De resultaatnemingen op de grondexploitatieportefeuille bestaan uit drie onderdelen, te weten:

  1. Winstnemingen
    1. Tussentijdse winstneming
    2. Terugdraaien van in eerdere jaren genomen winsten
    3. Winstnemingen bij het afsluiten van een grondexploitatie
  2. Mutaties op de voorzieningen
  3. Verliesnemingen

Ad 1 Winstnemingen

De berekeningswijze voor tussentijdse winstnemingen wordt voorgeschreven door het BBV en is gebaseerd op de financiële voortgang van het project in relatie tot het verwachte (positieve) resultaat. In overleg met de accountant is een berekeningswijze tot stand gekomen die voldoet aan de BBV-vereisten en die tevens recht doet aan het onzekere karakter van de grondexploitaties. Naarmate de resterende looptijd van een grondexploitatie langer is, worden de onzekerheden groter. De voorziene grondopbrengsten kunnen in de toekomst bijvoorbeeld fors tegenvallen. Conform de gehanteerde systematiek zijn de project-specifieke risico's verwerkt in de onzekerheidsreserves met als gevolg een drukkend effect op de tussentijdse winstnemingen. Zoals voorgeschreven in de BBV wordt geen winst genomen op grondexploitaties met een positieve eindwaarde (EW) en een looptijd langer dan 10 jaar.

Reeds gerealiseerde winsten worden teruggenomen als de totale winst op basis van de huidige inzichten kleiner is dan de reeds gerealiseerde winst. In de systematiek wordt hier rekening mee gehouden. De basis voor de winstberekening is de eindwaarde.

Bij het afsluiten van een grondexploitatie met een positief saldo wordt het volledige saldo als resultaat genomen.

In 2025 is op de grondexploitaties per saldo € 9,6 mln winst genomen.

Ad 2 Voorziening verliesgevende grondexploitaties

In geval van een negatief NCW-saldo gedurende de looptijd van een project treft de gemeente bij de jaarafsluiting een (verlies)voorziening ter grootte van het negatieve saldo.

Het saldo van een project kan fluctueren gedurende de looptijd. Bij de jaarafsluiting wordt per project bepaald of de benodigde voorziening hoger of lager is dan de bij de vorige jaarrekening getroffen voorziening. Als de benodigde voorziening hoger is, vindt een toevoeging aan de voorziening plaats ter grootte van het verschil. Als de benodigde voorziening lager is, vindt een vrijval plaats ter grootte van het verschil.

De verliesvoorziening ultimo 2025 bedraagt € 216,1 mln op contante waarde (ultimo 2024: € 201,2 mln). Op eindwaarde bedraagt de verliesvoorziening € 248,5 mln (ultimo 2024: € 232,7 mln). Per saldo is de verliesvoorziening toegenomen met € 14,9 mln. Deze mutatie komt voor € 8,1 mln ten laste van de algemene middelen, € 5,0 mln wordt gedekt vanuit de toegerekende rente en € 1,8 mln wordt gedekt vanuit bestemmingsreserves.

Ad 3 Verliesnemingen

Verliesnemingen boekt de gemeente bij het afsluiten van een grondexploitatie met een negatief saldo.

In 2025 is op de grondexploitaties € 1,6 mln verlies genomen. Het gaat hier met name om het afboeken van kosten die voortkomen uit de grondexploitatieactiviteiten maar niet (eenduidig) zijn toe te rekenen aan specifieke grondexploitaties.

Het saldo van de resultaatnemingen komt daarmee op - € 0,1 mln (nadelig). Dit resultaat op de grondexploitatieportefeuille brengt de gemeente ten laste van de algemene middelen.

 

Verdienvermogen

Het verdienvermogen van de grondexploitatieportefeuille bedraagt ultimo 2025 € 125,3 mln (ultimo 2024: € 132,8 mln). Dit is de som van de saldi van de positieve grondexploitaties (voor de projecten met een negatief saldo wordt een verliesvoorziening getroffen).

Verloop verdienvermogen

Bedragen

(mln)

Verdienvermogen ultimo 2024 132,8
Wijzigingen grondexploitaties gedurende 2025 2,1
Winstnemingen 2025 -9,6
Verdienvermogen 2025 125,3

Het verdienvermogen van de grondexploitaties in uitvoering is ten opzichte van 2024 afgenomen met € 7,5 mln. Deze toename (per saldo) komt door:

  • Een verbetering van € 2,1 mln door aanpassingen in de grondexploitaties met een positief saldo. Dit als gevolg van het herzien van grondexploitaties, het in uitvoering nemen van grondexploitaties en aanpassingen van parameters, opbrengstenramingen en kostenramingen.
  • Een verslechtering door winstnemingen van per saldo € 9,6 mln in 2025. In 2025 zijn op de grondexploitaties conform de spelregels tussentijdse winstnemingen geboekt (€ 11,9 mln) en zijn in het verleden genomen winsten teruggedraaid (- € 2,3 mln).

Het totaal van het verdienvermogen wordt voor 38% bepaald door de (verwachte) resultaten van de  uitbreidingslocaties Park Zestienhoven en Nesselande. De binnenstedelijke locaties dragen beperkt bij aan het verdienvermogen van de grondexploitatieportefeuille. Uitzonderingen hierop zijn de ontwikkelingen Nieuw Kralingen, Kop van Zuid, Katendrecht en Parkstad (onder andere door in het verleden genomen verliezen). Binnenstedelijke (her)ontwikkeling is complexer en risicovoller dan de ontwikkeling van uitleggebieden. De kosten voor verwerving zijn bijvoorbeeld hoger en vaak is de grond vervuild. Hoewel dergelijke projecten voor de ruimtelijke ontwikkeling wenselijk zijn, zijn ze zonder de inzet van eigen middelen doorgaans financieel niet haalbaar als ze traditioneel worden ontwikkeld. Daarom zoekt de gemeente naar andere manieren van ontwikkelen, met als kenmerk meer samenwerking met eindgebruikers en investeerders. Omdat er nauwelijks grondexploitaties met een (groot) positief saldo aan de portefeuille worden toegevoegd en het aantal grondexploitaties vrij stabiel is, zal het verdienvermogen de komende jaren meer onder druk komen te staan.

Het verdienvermogen tegen eindwaarde bedraagt € 150,2 mln (ultimo 2024: € 158,4 mln).

 

Reserves grondzaken

Voor de projectspecifieke risico's wordt in de grondexploitaties een onzekerheidsreserve ingerekend (zie hierboven). Daarnaast wordt voor de project overstijgende risico's de benodigde weerstandscapaciteit voor de grondexploitatieportefeuille berekend. De weerstandscapaciteit is onderdeel van het weerstandsvermogen van de gemeente Rotterdam. Dit is in lijn met de beleidsnota Weerstandsvermogen en Risicobeheersing zoals die door de gemeenteraad is vastgesteld op 10 november 2022.

Voor de bepaling van de weerstandscapaciteit wordt, in aansluiting op bovengenoemd beleid, met een risicoanalyse voor verschillende scenario's het financieel effect bepaald van risico's die volgen uit de marktanalyse van woon- en werklocaties en van de algemene prijsontwikkelingen. Hierbij zijn de omgevingsrisico's vertaald in verschillende scenario's.

Het resultaat op de grondexploitaties over 2025 bedroeg € 0,1 mln negatief. In de laatste begroting (2e herziening 2025) stond dit op € 15,0 mln positief. 

De ontwikkeling van het resultaat op de grondexploitatieportefeuille is in grote mate afhankelijk van de marktontwikkelingen. De resultaatnemingen zijn onder andere afhankelijk van macro-economische ontwikkelingen zoals fluctuaties in de bouwkosten, rentetarieven en de residueel bepaalde verkoopprijs van bouwgrond (opbrengst van de bouwgrond minus de kosten van de bouwgrond).

Zie de paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing voor de benodigde weerstandscapaciteit voor de grondexploitatieportefeuille ultimo 2025. Ultimo 2024 bedroeg de benodigde weerstandscapaciteit € 35 mln.