Jaarstukken 2025
Doel: Vitale wijken
Paginanummer in website: 47Doel: Vitale wijken
Wat willen we bereiken?
Gezond wonen en een klimaatneutraal gebouwde omgeving zijn uitgangspunten voor een toekomstbestendige stad. De gemeente levert, als toezichthouder op de basiskwaliteit van de bestaande woningvoorraad, in toenemende mate een bijdrage aan de toekomstbestendige stad. Dat begint bij een goede fundering. Het Funderingsloket levert hier een belangrijke bijdrage.
Door de druk op de woningmarkt en de stijgende energielasten staat de betaalbaarheid van wonen onder druk. In de rol als marktmeester op de particuliere verhuurmarkt stuurt de gemeente op goed verhuurderschap.
Om een brede groep Rotterdammers een aantrekkelijke wooncarrière te kunnen bieden, is in sommige wijken een grotere differentiatie in de woningvoorraad noodzakelijk.
Om een basisniveau van fysieke veiligheid en leefbaarheid te behalen of vast te houden is toezicht op het naleven van omgevingsrecht noodzakelijk. Als veel mensen het omgevingsrecht naleven, draagt dat bij aan het realiseren van een aantrekkelijke woonstad. De wettelijke bevoegdheden van de gemeente en expertise op het gebied van vergunningverlening, toezicht en handhaving worden ingezet om dat gedrag vast te houden, te verhogen en desnoods af te dwingen. Waar mogelijk werken we hiervoor samen met veiligheidspartners.
Concreet willen we het volgende bereiken:
- Een woningvoorraad waarvan de basiskwaliteit op orde is.
- Een toekomstbestendige woningvoorraad doordat investeringen in onderhoud en verbeteringen worden gecombineerd met slim, stapsgewijs verduurzamen.
- Wijken met een gedifferentieerde woningvoorraad die aantrekkelijk is voor diverse doelgroepen.
- Wijken met een eerlijke en gezonde particuliere verhuurmarkt.
- Een goed gefundeerde woningvoorraad.
- Inzicht in de stapeling van opgaven en de eigendomssituatie in de bestaande particuliere woningvoorraad.
- Een veilige en leefbare stad door het naleven van wet- en regelgeving door bewoners, ondernemers en gebruikers van de stad op het gebied van omgevingsrecht.
Wat gaan we daarvoor doen?
Basiskwaliteit op orde
- Door middel van de Aanpak Basiskwaliteit worden eigenaren en VvE’s in de meest kwetsbare wijken in de stad gestimuleerd, (financieel) ondersteund en begeleid in het wegwerken van onderhoudsachterstanden. Daarbij worden de eerste verbeter- en verduurzamingsstappen van de woning gezet.
- Eigenaren worden ondersteund in het opstellen van een onderhoudsplan. Daarbij streven we naar een duurzaam meerjarenonderhoudsplan.
- Ieder jaar wordt een deel van het totale aantal woningen projectmatig opgenomen in de Aanpak Basiskwaliteit, zodat uiteindelijk per collegeperiode 3.000 woningen worden aangepakt. Gemiddeld zijn dit 750 woningen per jaar.
Toekomstbestendige woningvoorraad
- Door middel van het programma Bestaande Voorraad worden eigenaren – ook in VVE-verband – door middel van financiële ondersteuning en advies bijgestaan om de woning op een toekomstbestendig niveau te brengen. Dat wil zeggen: beter geïsoleerd, aardgasvrij, bouwkundig en constructief op orde, gezond en veilig.
- Het programma wordt uitgewerkt in een uitvoeringsprogramma Particuliere Woningvoorraad. Zodat in de periode 2023-2027 1.000 tot 2.000 eenheden in het spoor grondige aanpak worden vergroot en/of verbeterd.
Woningen samenvoegen, vergroten en verbeteren
- Om een breder woningaanbod te creëren en een kwaliteitsslag te maken in de particuliere woningvoorraad in de focuswijken van Rotterdam-Zuid, ondersteunen we eigenaren (financieel) en begeleiden we hen in het samenvoegen en vergroten van de woning.
- De inzet om te komen tot een gedifferentieerd woningaanbod wordt geleverd in zeven focuswijken in Rotterdam-Zuid en de Landbouwbuurt in Vreewijk.
- Woningeigenaren kunnen € 35.000 subsidie krijgen voor het samenvoegen van woningen en € 20.000 subsidie voor het vergroten van hun woning.
Goed huren en verhuren
- Huurders worden op verschillende manieren ondersteund: door middel van bewustwordingscampagnes, advies en begeleiding. We voeren daarnaast 12 proactieve, integrale controles uit in de 6 focuswijken van Goed Huren en Verhuren.
- Bij huisbezoeken en uit data-analyses blijkt dat op een adres meerdere problemen en strijdigheden kunnen bestaan. Om woongerelateerde problematiek beter op te pakken en proactief in te zetten op duurzame, structurele oplossingen, is in 2025 Rotterdams Goed Wonen gestart. De bundeling van krachten binnen de gemeente en met samenwerkingspartners zorgt voor meer slagkracht en effectiviteit.
Aanpak funderingsproblematiek
- Het funderingsloket voert een actief meersporenbeleid uit dat bestaat uit het informeren, faciliteren en stimuleren van particuliere woningeigenaren met woningbezit in funderingsrisicogebieden.
- Naast de loketfunctie starten jaarlijks verschillende wijkgerichte en bloksgewijze projecten voor funderingsonderzoek- en herstel. Als het nodig is zet de gemeente hierbij handhaving in als sluitstuk.
- In het kader van een toekomstbestendige woningvoorraad werkt de gemeente intensief samen met onder andere het Rijk, kennisinstituten, belangenorganisaties en de financiële sector om de aanpak van funderingsproblemen en bodemdaling verder te ontwikkelen.
Kennisontwikkeling van de bestaande voorraad
Er wordt blijvend expertise opgebouwd om de uitdagingen binnen de bestaande woningvoorraad het hoofd te bieden. Zo wordt gewerkt aan de Motie ‘Wie gaat de 18 miljard betalen’.
Deze motie vraagt om een plan van aanpak voor een maatschappelijk debat over de herstelopgave en het toekomstbestendig maken van de Rotterdamse woningvoorraad, waarin alle mogelijkheden en scenario’s uiteen worden gezet en hierin ook verschillende financieringsmogelijkheden mee te nemen, en breed aantal experts te betrekken.
In het kader van de opgaven uit het vitaliteitsonderzoek wordt met marktpartijen en onderzoeksinstituten gewerkt aan kennisdeling, (financiële) instrumentontwikkeling en oplossingen om de particuliere woningvoorraad toekomstbestendig te maken. De afdoening van de motie wordt verwacht in het najaar van 2025.
De Bestuurlijke Top Toekomstbestendig Wonen, waaraan 45 bestuurders en directeuren van banken, woningcorporaties, kennisinstituten en overheden deelnamen, heeft geleid tot het ontwikkelen van leeraanpakken.
De leeraanpakken zijn gezamenlijke trajecten waarin de genoemde partijen handelingsperspectieven ontwikkelen voor de grote woningopgaven, zoals funderingsherstel, verduurzaming en financiering De gemeente faciliteert een tweede top in de tweede helft van 2025.
Toezicht en handhaving
Optimale dienstverlening: burgers en ondernemers kunnen telefonisch of digitaal meldingen doen en vragen stellen. Dan gaat het bijvoorbeeld over meldingen van bouwkundige gebreken, strijdigheden in gebruik, huisvestingsverordening en sociale problematiek. Na een intake door de inspecteur wordt een zaak in behandeling genomen.
Hoe meten we dat?
| Indicatoren | Realisatie 2022 | Realisatie 2023 | Realisatie 2024 | Begroting 2025 | Realisatie 2025 | Begroting 2026 | Raming 2027 | Raming 2028 | Raming 2029 |
| Wijkgerichte aanpak funderingsproblematiek (aantal woningen) | 17.900 | 22.300 | 25.700 | 27.500 | 30.500 | 29.500 | n.n.b. | n.n.b. | n.n.b. |
|
Bloksgewijze aanpak funderingsproblematiek (aantal woningen) |
n.v.t. |
n.v.t. |
620 |
1000 |
1030 |
1500 |
n.n.b. |
n.n.b. |
n.n.b. |
| Basiskwaliteit woningen (aantal woningen) | 778 | 751 | 270 | 1200 | 802 | n.n.b. | n.n.b. | n.n.b. | n.n.b. |
| Verstrekte subsidies woningvergroting | 40 | 40 | 9 | 40 | 7 | n.n.b. | n.n.b. | n.n.b. | n.n.b. |
Toelichting indicatoren
Wijkgerichte aanpak funderingsproblematiek (aantal woningen)
Het gaat om het aantal woningen met een houten paalfundering. Het Funderingsloket benadert de eigenaren daarvan op wijk- of buurtniveau. Met als doel het creëren van bewustwording over de problematiek. De eigenaren worden ook gestimuleerd om funderingsonderzoek uit te voeren met inzet van subsidie.
De realisatie 2025 overschrijdt de begroting met 3.000 woningen. In overleg met de wijkraad Hillegersberg-Schiebroek is een extra project aanbesteed voor Schiebroek. Vanuit het project Bloemhof wordt een parallel spoor ingezet om ook de eigenaren van panden met een houten paalfundering te ondersteunen. Ook hiervoor is een extra project aanbesteed.
Bloksgewijze aanpak funderingsproblematiek (aantal woningen)
Het gaat om het aantal woningen met een houten paalfundering. Mede op basis van urgentie worden woningeigenaren met een vermoedelijk kwetsbare fundering begeleid bij het uitvoeren van funderingsonderzoek. Het gaat vooral om blokken die in het verleden onderdeel waren van een wijkgerichte aanpak waar uiteindelijk geen funderingsonderzoek is uitgevoerd. Ook gaat het om blokken waarbij het vermoeden bestaat dat de fundering (zeer) slecht is. Naast de geboden procesbegeleiding is het dringende advies aan deze eigenaren om funderingsonderzoek uit te voeren. Als het nodig blijkt, zet de gemeente hierbij handhaving in.
Basiskwaliteit woningen (aantal woningen)
Het programma Steigers op Zuid 1 is nagenoeg afgerond. Van de 3.000 eenheden zijn er 2.939 gereed. Het programma Steigers 2.0 bevindt zich in de uitvoeringsfase; van de 3.000 eenheden zijn er 1.122 gereed. In de eerste helft van 2025 zijn meer subsidieaanvragen ontvangen dan vooraf verwacht, waardoor het budget grotendeels is uitgenut. Om de activiteiten binnen het programma af te ronden, moet een beroep worden gedaan op het budget van de programma Basisaanpak. Het programma Basisaanpak bevindt zicht momenteel in de informatiefase. Van de beoogde 3.000 eenheden zijn 1.522 eenheden in aanpak genomen. Vanaf 2026 wordt gerapporteerd over de eenheden die gereed zijn.
Verstrekte subsidies woningvergroting
Dit subdoel gaat de afrondende fase in. De regeling is inmiddels beëindigd op 31 december 2025. In de jaren 2026 en 2027 worden de nog in behandeling zijnde aanvragen afgewikkeld. Er zijn 7 woningen vergroot. Het vinden van aannemers is de hoofdoorzaak van een lagere realisatie. Wijzigingen van persoonlijke omstandigheden geven ook aanleiding tot het niet of later uitvoeren van een vergroting.
Wat hebben we in 2025 bereikt?
Basiskwaliteit woningen op orde
Door het uitvoeren van het basisonderhoud en het nemen van verduurzaamheidsmaatregelen is de onderhoudsstaat van de betrokken woningen weer op orde gebracht. De resultaten over 2025 zijn weergeven in de tabel ‘Hoe meten we dat’. In totaal zijn 802 woningen in kwaliteit verbeterd, waardoor het wooncomfort is toegenomen, achterstallig onderhoud is weggewerkt en de woningen beter voorbereid zijn op de toekomst. Disfunctionerende VvE-besturen, problemen bij het vinden van aannemers en financiële problemen zijn oorzaken van een lagere realisatie.
Toekomstbestendige woningvoorraad
In 2025 is gewerkt aan kennisontwikkeling en acties voor een toekomstbestendige woningvoorraad. Dit gebeurde via verschillende sporen waaronder het funderingsloket, leeraanpakken en inzet bij NPRZ.
Woningen samenvoegen, vergroten en verbeteren
In 2025 is verder gewerkt aan het programma Samenvoegen en Vergroten door een subsidie die de gemeente Rotterdam beschikbaar stelde. De regeling is inmiddels beëindigd op 31 december 2025 vanwege een nieuwe focus en herbezinning binnen NPRZ.
Goed Huren en Verhuren
- In 2025 zijn 667 meldingen ontvangen via het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag waarvan 100% binnen de vastgelegde servicenorm is afgehandeld. Van het totaal aantal meldingen zijn er 535 afgehandeld en nog 132 in behandeling.
- 2025 was het jaar waarin de Wet betaalbare huur van kracht werd. Vanaf 1 juli 2025 kunnen gemeenten ook handhaven op te hoge huren in bestaande huurcontracten. Inmiddels zijn 120 zaken geregistreerd met een te hoge huur. Door handhaving is inmiddels voor € 8.800 aan huur verlaagd.
- Voor toezicht en handhaving op opkoopbescherming geldt dat de doelstelling van 100% analyse wordt behaald. In 2025 volgden tot nu toe 248 mogelijke strijdigheden. 42 zaken zijn in behandeling, 206 zijn inmiddels afgerond. In 5 dossiers is formele handhaving toegepast.
- In 2025 is in Carnisse gestart met straatacties in samenwerking met Woonbron en Woonstad Rotterdam. Op 679 adressen is aangebeld en met bijna 200 huurders gesproken. Geconstateerd is dat op 125 adressen een te hoge huur wordt betaald, gemiddeld € 315 per maand.
Aanpak funderingsproblematiek
Naast de uitvoering van de loketfunctie zijn er 3 omvangrijke wijkgerichte projecten in Hillegersberg, Schiebroek en Bloemhof gestart voor funderingsonderzoek. Dat gaat over in totaal 4800 woningen. Daarnaast zijn er stadsbreed diverse bloksgewijze projecten opgestart voor onderzoek naar nog eens 410 woningen.
Kennisontwikkeling van de bestaande voorraad
Er is gewerkt aan de leeraanpakken die voortkomen uit de bestuurlijke top. Deze leeraanpakken bieden hulpmiddelen zodat eigenaren hun woning (met stevige funderingsproblematiek) toekomstbestendig kunnen maken. Bloemhof is 1 van de 6 aanpakken binnen Nationale Aanpak Funderingsherstel waar onder andere met de financiële sector wordt gekeken naar hulpmiddelen.
Naleving
In 2025 heeft de gemeente haar wettelijke taken uitgevoerd door effectief toezicht te houden op de Rotterdamse woningvoorraad. Waar nodig is handhavend opgetreden. Maar in de meeste gevallen zijn via gesprekken met eigenaren problemen opgelost zonder verdere juridische stappen (minnelijk overleg). De uitvoering was niet alleen reageren op meldingen, maar ook proactief signaleren van illegale situaties. Zoals illegale bouw en onveilige bewoning en het snel nemen van acties om veiligheid en leefbaarheid in de stad te waarborgen.
Bij achterstallig onderhoud, zoals schimmel en vochtproblemen, is een bijdrage geleverd aan het tegengaan van bouwkundige problemen. Door te zorgen voor samenwerkingen met partners en het gebruik van voorlichting om eigenaren te helpen.
De doelstelling is om meldingen op tijd af te handelen. Daarbij ontving de gemeente 1831 meldingen in 2025, exclusief de BAG-meldingen en inspectieplichten. Het behalen van de doelstelling van 90% tijdige afhandeling was een belangrijke stap in het verbeteren van de dienstverlening en de reactiesnelheid naar bewoners en ondernemers.
Wat hebben we in 2025 gedaan?
Basiskwaliteit op orde
De resultaten over 2025 zijn weergeven in de tabel ‘Hoe meten we dat’. Een nadere duiding van deze resultaten staat vermeld onder Toelichting op de indicatoren. In 2025 is basisonderhoud uitgevoerd om de technische staat op het gewenste niveau te brengen. Daarnaast zijn gerichte verduurzaamheidsmaatregelen toegepast, zoals het verbeteren van energieprestaties en het vervangen of optimaliseren van onderdelen die bijdragen aan een lager energieverbruik en een duurzamere woning. Met deze inzet is zowel de kwaliteit als de duurzaamheid van de woningvoorraad versterkt.
Toekomstbestendige woningvoorraad
Er is gewerkt aan de leeraanpakken die voorkomen uit de bestuurlijke top. Deze leeraanpakken bieden hulpmiddelen zodat eigenaren hun woning (met stevige funderingsproblematiek) toekomstbestendig kunnen maken. Bloemhof is 1 van de 6 aanpakken binnen Nationale Aanpak Funderingsherstel waar onder andere met de financiële sector wordt gekeken naar hulpmiddelen.
Woningen samenvoegen, vergroten en verbeteren
In 2025 zijn 7 subsidies verstrekt voor samenvoegen, vergroten en verbeteren. In totaal zijn nog 35 aanvragen in behandeling. In 2026 moet de helft daarvan gereed zijn en de andere helft in 2027. Het loket voor nieuwe aanvragen is gesloten vanaf 31 december 2025.
Goed Huren en Verhuren
Met de aanpak Goed Huren en Verhuren pakt de gemeente misstanden aan op de particuliere verhuurmarkt. Te hoge huren, intimidatie en onduidelijke huurcontracten raken huurders direct in het dagelijks leven. En de misstanden hebben effect op de leefbaarheid van wijken. Op basis van wetgeving op het gebied van goed verhuurderschap is het voor gemeenten mogelijk om misstanden op de particuliere verhuurmarkt aan te pakken. Huurders kunnen contact opnemen met de gemeente via het meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag zodat de inspecteurs van Goed Huren en Verhuren een onderzoek kunnen starten.
Op deze wijze heeft de gemeente in 2025 667 meldingen ontvangen van huurders en via partners. In de praktijk blijkt dat huurders uit angst voor de consequenties door een verhuurder geen melding durven te maken van misstanden. De stedelijke campagne ‘weet wat je huurt’ verleidt huurders en informeert hen over de mogelijkheden. Tijdens de campagne bezochten ruim 54.000 huurders de website ‘weetwatjehuurt.nl’ en ruim 29.000 vulden de gemeentelijke Huurprijscalculator in.
2025 was het jaar dat de handhavingsplicht voor gemeenten op de Wet betaalbare huur (Wbh) van kracht werd. Op 1 juli 2025 gold die plicht ook voor ‘oude’ huurovereenkomsten. In de korte tijd dat deze wet van kracht is heeft de gemeente afgelopen jaar 120 meldingen van te hoge huren geregistreerd. Maar de gemeente is ook actief op zoek gegaan naar misstanden. Met de corporaties zijn in 6 acties in Carnisse bijna 700 adressen bezocht om in persoonlijke gesprekken met huurders hen te informeren en op weg te helpen naar de mogelijkheden om te hoge huren aan te pakken.
In die praktijk komt ook casuïstiek naar voren die op privaatrechtelijke weg is op te lossen. De weg naar de Huurcommissie staat – naast de bestuursrechtelijke mogelijkheden van de gemeente – open om verhuurders aan te sporen tot actie. Afgelopen jaar is daarom actief de samenwerking opgezocht met onder andere stichting Je Goed Recht, Sociaal Advocaten en Sociaal Raadslieden. Rotterdam vormt bij de Huurcommissie 11% van de totale werkvoorraad.
Aanpak funderingsproblematiek
In 2025 is uitvoering gegeven aan het runnen van het Funderingsloket, waarbij de dienstverlening aan zowel bewoners als de vastgoedmarkt centraal stond. Via het Funderingsloket is een actief meersporenbeleid gevoerd om particuliere woningeigenaren in funderingsrisicogebieden te informeren, te faciliteren en te stimuleren bij funderingsonderzoek- en herstel. Naast deze lokale programmatische aanpak is intensief samengewerkt met partners zoals het Rijk, kennisinstituten en de financiële sector. Deze samenwerking stond in het teken van de verdere ontwikkeling van een integrale aanpak voor funderingsproblemen en bodemdaling.
Kennisontwikkeling van de bestaande voorraad
Er is gewerkt aan de leeraanpakken die voortkomen uit de bestuurlijke top. Deze leeraanpakken bieden hulpmiddelen zodat eigenaren hun woning (met stevige funderingsproblematiek) toekomstbestendig kunnen maken. Bloemhof is 1 van de 6 aanpakken binnen Nationale Aanpak Funderingsherstel waar onder andere met de financiële sector wordt gekeken naar hulpmiddelen.
Naleving
In 2025 heeft de gemeente actief toezicht gehouden op de naleving van de wet en het handhaven van de basiskwaliteit van woningen en andere gebouwen zoals bedrijfspanden. De gemeente heeft inspecties uitgevoerd om overtredingen van de bouwregelgeving en onwenselijke gebruikssituaties op tijd te signaleren. Het werk was niet alleen reactief. In de NPRZ-wijken geldt een intensievere aanpak. De gemeente heeft actief toezicht gehouden om wettelijke normen te bewaken. De stedelijke inzet kreeg in 2025 een extra focus om risico’s zoals schimmel te voorkomen. In algemene zin geldt dat als gesprekken niet helpen, de gemeente handhavingsmaatregelen toepast.
Het werk is ook gericht op het toezicht op de naleving van de huisvestingsverordening. Waarbij onwenselijk gebruik van woningen en overtredingen van het Omgevingsplan zijn aangepakt. Dit gebeurde door wettelijke handhaving toe te passen in gevallen waar eigenaren hun verantwoordelijkheid niet namen.
Op aangeven van signalen uit de stad vormt de bescherming van cultureel erfgoed een belangrijke taak in de uitvoering van het werk. Zo is er meer inzet in bijvoorbeeld Blijdorp en Provenierswijk om cultureel waardevolle objecten te behouden.
In 2025 zijn 1.831 meldingen ontvangen, 456 Basisadministratie Gebouwen (BAG) dossiers behandeld en 724 lopende dossiers in het kader van inspectieplichten behandeld. Ruim 86% van de inkomende meldingen wordt binnen de geldende servicetermijnen behandeld.